項(xiàng)目工程管理內(nèi)容

一、制定項(xiàng)目管理目標(biāo)

安全管理目標(biāo)——國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（JGJ59—2011）、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

工期進(jìn)度目標(biāo)——企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目資金效益；

工程質(zhì)量目標(biāo)——國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

成本控制目標(biāo)——立項(xiàng)成本、合同；

文明施工目標(biāo)——行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

二、項(xiàng)目工程管理主要工作

項(xiàng)目工程管理應(yīng)圍繞上述目標(biāo)開展以下工作

三、項(xiàng)目管理工作流程

1、招標(biāo)工作程序

2、監(jiān)理管理程序

（1）抓好“帶頭大哥”；

（2）紅線內(nèi)的主要管理者；

（3）同一戰(zhàn)線、統(tǒng)一戰(zhàn)壕；

（4）提要求，沒有不好的監(jiān)理，只有不到位的甲方。

3、質(zhì)量管理程序

公司質(zhì)量管理方針：

方案先行、樣板先行、技術(shù)交底、工序驗(yàn)收、成品保護(hù)。

公司質(zhì)量管理方針：

方案先行、樣板先行、技術(shù)交底、工序驗(yàn)收、成品保護(hù)。

備注：

各司其職，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；

產(chǎn)品質(zhì)量最終的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)落實(shí)到“客戶滿意度”上，

施工質(zhì)量：是指以滿足舒適的居住條件為基本前提，不因滲漏、開裂等質(zhì)量問題影響正常的日常生活。

施工品質(zhì)：觀感、品質(zhì)。以良好的施工質(zhì)量為基礎(chǔ)，通過優(yōu)良的品質(zhì)達(dá)到提升客戶滿意度的目的。

4、進(jìn)度管理程序

進(jìn)度管理方法：

計(jì)劃前置、倒排工期、流水作業(yè)、動(dòng)態(tài)跟蹤、后勤服務(wù)。

5、成本控制程序

成本管理思路：

管好源頭、控制簽證、嚴(yán)把付款。

6、重要材料控制

7、設(shè)計(jì)文件管理

設(shè)計(jì)變更的主要來源：

（1）圖紙本身的要求；

（2）銷售對(duì)產(chǎn)品的要求；

（3）工程對(duì)質(zhì)量的要求。

備注：

涉及工程質(zhì)量的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡量做到“事前控制”，通過圖紙會(huì)審、施工樣板、技術(shù)交底等方式前置。

8、隱蔽工程驗(yàn)收程序

（1）自檢→抽檢

每一分項(xiàng)隱蔽工程完成后施工單位必須填報(bào)工程報(bào)驗(yàn)單，附隱蔽工程驗(yàn)收單、施工單位自檢評(píng)定表，監(jiān)理驗(yàn)收記錄。

（2）驗(yàn)收前進(jìn)行隱蔽工序的施工樣板及交底，避免驗(yàn)收過程中由于出現(xiàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一而造成的返工。

（3）隱蔽驗(yàn)收不合格嚴(yán)禁進(jìn)入下一道工序。

備注：隱蔽驗(yàn)收過程中公司要求對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行影像留底。

9、竣工驗(yàn)收程序

竣工驗(yàn)收備案并不代表“真正的驗(yàn)收合格”：

（1）驗(yàn)收、移交查驗(yàn)過程中的問題均已整改完成；

（2）交付的產(chǎn)品滿足安全及使用要求。

項(xiàng)目管理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

一、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、取得 商品房預(yù)售許可證——“蓋樓就是為了賣樓”

2、 完成售樓部、樣板房及展示區(qū)施工——“及時(shí)推出的樣板房及良好的展示效果是項(xiàng)目大賣的關(guān)鍵”。

3、 竣工驗(yàn)收備案——竣工驗(yàn)收及商品房交付對(duì)項(xiàng)目管理工作來說是一次“大考”，同時(shí)也是利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)。

二、工作重點(diǎn)

1、報(bào)建工作（ 施工許可證的辦理）：

一般來說，工程投資額在 30萬元以上且建筑面積在 300平方米以上的房屋建筑工程，開工前均必須辦理施工許可證。

獲得施工許可的法定條件：

各區(qū)域、城市的遞交材料要求可能不盡相同，但有八條內(nèi)容為必備條件即《建筑法》第八條所要求的：

（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；

（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；

（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；

（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；

（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；

（7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；

（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證。

工作重點(diǎn)：

首先，按照公司下達(dá)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，結(jié)合各工程的實(shí)際情況，做好報(bào)建工作的計(jì)劃，由計(jì)劃部及技術(shù)部（開發(fā)部）負(fù)責(zé)辦理的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是施工證辦理的兩大法定前置條件，應(yīng)做好貼身跟蹤。此外，在拿到項(xiàng)目的規(guī)劃證以及審查備案完畢的施工藍(lán)圖后，還必須先到項(xiàng)目地塊所屬轄區(qū)的質(zhì)監(jiān)（安監(jiān)）站進(jìn)行報(bào)監(jiān)審批申報(bào)，并獲取項(xiàng)目的監(jiān)督號(hào)。

其次，嚴(yán)格按照公司下達(dá)的開工時(shí)間節(jié)點(diǎn)，結(jié)合設(shè)計(jì)出圖的進(jìn)度以及前置證件和材料辦理的速度統(tǒng)籌安排。

根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需求，考慮到無證時(shí)施工單位已往往已經(jīng)先行基坑支護(hù)或者基礎(chǔ)施工，時(shí)間非常緊迫，同時(shí)設(shè)計(jì)出圖又無法滿足整體報(bào)建，我們可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，采用分段報(bào)建，成熟一段申報(bào)一段。

備注：法規(guī)上，包括《建筑法》和與其配套使用的《建筑工程施工許可管理辦法》（建設(shè)部原71號(hào)令，后91號(hào)令修正），并沒有規(guī)定一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對(duì)應(yīng)一個(gè)《施工許可證》。

備注：

1 、全國(guó)大部分地區(qū)已實(shí)施并聯(lián)審批模式，采取并聯(lián)審批及傳統(tǒng)審批相結(jié)合的方式；

2 、并聯(lián)審批相比傳統(tǒng)審批模式雖然提高了審批的效率但同時(shí)對(duì)資料的完整性也提出了更高的要求；

3、施工許可證一般在市級(jí)建設(shè)主管部門辦理，一般房建項(xiàng)目的工程質(zhì)量、安全登記在市屬各區(qū)級(jí)單位辦理；

4、在辦理施工許可證之前，如有無證施工記錄應(yīng)先辦理無證施工處罰事宜（分為規(guī)劃及建設(shè)兩條線）。

2、售樓部、樣板房、展示區(qū)施工

計(jì)劃前置——售樓方案與計(jì)劃的重要性

項(xiàng)目實(shí)例：

（1）銷售目標(biāo)：

11月30日完成7號(hào)樓12層樣板房裝修施工及中心園林展示；

12月25日前完成園林展示區(qū)增加部分（中央）泳池施工及開放展示；

年內(nèi)完成項(xiàng)目4、5、6、7號(hào)樓銷售××億。

（2）提前確定展示樓棟、樓層，園林展示區(qū)范圍，銷售通道等內(nèi)容。

（3） “倒排計(jì)劃”，制定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間及各節(jié)點(diǎn)的詳細(xì)施工計(jì)劃。

備注：

各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間相輔相成、流水作業(yè)；

提前對(duì)需要招標(biāo)、材料定價(jià)、施工圖紙、營(yíng)銷方案、總包施工場(chǎng)地調(diào)整等工作進(jìn)行鋪排。

3、竣工驗(yàn)收及備案

“搶售樓、保交樓”始終是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心問題。

項(xiàng)目管理過程中每一項(xiàng)工作的開展應(yīng)從一開始即為今后的驗(yàn)收及交樓做好準(zhǔn)備。

（1）竣工驗(yàn)收備案所需文件

*《工程竣工前質(zhì)量檢查情況通知書》、兩書原件：《工程質(zhì)量保修書 》、《住宅使用說明書》；

*專業(yè)驗(yàn)收文件：電梯驗(yàn)收合格證明、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、建筑工程消防驗(yàn)收意見書、民防工程驗(yàn)收證明、環(huán)保驗(yàn)收意見；

*安全文件：?jiǎn)挝还こ淌┕ぐ踩u(píng)價(jià)書

*質(zhì)量文件：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告

* 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，包括： 工程施工質(zhì)量驗(yàn)收申請(qǐng)表、 工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘察文件質(zhì)量檢查報(bào)告、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告、單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄、工程款已按合同支付的證明。

* 其他文件：預(yù)拌砂漿使用報(bào)告、建設(shè)工程檔案驗(yàn)收文件、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（增加）繳費(fèi)證明書。

備注：政府職能部門進(jìn)行的竣工驗(yàn)收重點(diǎn)在于前期資料的合法合規(guī)性；重點(diǎn)在于資料的齊備性。

2）竣工驗(yàn)收備案流程

備注：并聯(lián)審批流程效率較高，但對(duì)資料及項(xiàng)目的驗(yàn)收條件相比傳統(tǒng)備案流程較嚴(yán)格。

（3）竣工驗(yàn)收工作計(jì)劃

備注：養(yǎng)成良好的項(xiàng)目計(jì)劃管理，“三張表”。

開工一張表、售樓一張表、驗(yàn)收一張表。

項(xiàng)目管理基本方法

一、計(jì)劃管理方法： 5W1H

5W1H分析法也叫六何分析法，是一種思考方法，也可以說是一種創(chuàng)造技法。

在工程的計(jì)劃管理中得到廣泛的應(yīng)用。

5W1H是對(duì)選定的項(xiàng)目、工序或操作，都要從原因（Why）、對(duì)象（What）、地點(diǎn)（Where）、時(shí)間（When）、人員（Who）、方法（How）等六個(gè)方面提出問題進(jìn)行思考。

工程管理者需思考：

What ——完成的核心任務(wù)是什么？

e Where ——工作任務(wù)在哪里完成，工作場(chǎng)所布置是否合理？

When ——工作任務(wù)包含多少個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，開始及完成的時(shí)間分別是什么時(shí)候？

Who ——責(zé)任人？完成工作的的人員配備及能力以及需要何種人員配合完成？

Why ——為什么采用此種施工方案及措施，為什么采用此種技術(shù)參數(shù)？

二、安全、質(zhì)量管理方法： PDCA循環(huán)

P (plan) 計(jì)劃，包括方針和目標(biāo)的確定，以及活動(dòng)規(guī)劃的制定。

D (Do) 執(zhí)行，根據(jù)已知的信息，設(shè)計(jì)具體的方法、方案和計(jì)劃布局，進(jìn)行具體運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃內(nèi)容。

C (check) 檢查，總結(jié)執(zhí)行計(jì)劃的結(jié)果，分清哪些對(duì)了，哪些錯(cuò)了，明確效果，找出問題。

A (action) 處理，對(duì)檢查的結(jié)果進(jìn)行處理，對(duì)成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定，并予以標(biāo)準(zhǔn)化；對(duì)于失敗的教訓(xùn)也要總結(jié)，引起重視。

三、過程管理方法： 人機(jī)料環(huán)法

1、“人機(jī)料環(huán)法”在工程管理中的應(yīng)用：

人的因素：

人的因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理論。技術(shù)水平，生理缺陷，粗心大意，違紀(jì)違章等。施工時(shí)首先要考慮到對(duì)人的因素的控制，因?yàn)槿耸鞘┕み^程的主體，工程質(zhì)量、進(jìn)度的形成受到所有參加工程項(xiàng)目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。提高人的素質(zhì)，可以依靠質(zhì)量教育、精神和物質(zhì)激勵(lì)的有機(jī)結(jié)合，也可以靠培訓(xùn)和優(yōu)選，進(jìn)行崗位培訓(xùn)及技術(shù)交底。

材料因素：

材料(包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件)是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料控制的要點(diǎn)有：

（1）優(yōu)選采購(gòu)人員；（2）優(yōu)選供貨廠家；（3）加強(qiáng)材料驗(yàn)收；（4）抓好現(xiàn)

場(chǎng)管理；（5）做好材料的試驗(yàn)、檢驗(yàn)工作；（6）注重材料供貨周期。

方法因素：

施工過程中的方法包含整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施，檢測(cè)手段、施工組織設(shè)計(jì)等。施工方案正確與否，直接決定工程控制能否順利實(shí)現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。

為此，制定和審核施工方案時(shí)，必須結(jié)合工程實(shí)際，從技術(shù)，管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行，經(jīng)濟(jì)合理、工藝先進(jìn)、措施得力、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成。

機(jī)械設(shè)備：

施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場(chǎng)條件，建筑結(jié)構(gòu)形式，施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)等合理選擇機(jī)械的類型和性能參數(shù)，合理使用機(jī)械設(shè)備，正確地操作。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維修、保養(yǎng)、管理。

環(huán)境因素：

影響工程管理的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動(dòng)、照明、污染、項(xiàng)目周邊環(huán)境等。環(huán)境因素對(duì)工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變特點(diǎn)，如氣象條件變化萬千，溫度、濕度、大風(fēng)，暴雨、酷暑、嚴(yán)寒都對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度產(chǎn)生直接影響。往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項(xiàng)、分部工程也就是后一分項(xiàng)，分部工程的環(huán)境。

2、“人機(jī)料環(huán)法”在工程管理中的實(shí)例：

以工程實(shí)例的形式介紹“人機(jī)料環(huán)法”在工程中的應(yīng)用。

保利××廣場(chǎng)項(xiàng)目基坑支護(hù)工程：

（1）根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化倒排工期；

首先，應(yīng)找出影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵工序及部位，提前做好計(jì)劃控制。

如本支護(hù)工程中的混凝土內(nèi)支撐施工及拆除。

內(nèi)支撐范圍內(nèi)支護(hù)樁及冠梁施工→內(nèi)支撐鋼柱的基礎(chǔ)施工→內(nèi)撐的混凝土梁澆筑→內(nèi)支撐部分土方開挖→內(nèi)支撐范圍內(nèi)基槽施工→內(nèi)支撐范圍內(nèi)地下室結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度滿足拆除要求→內(nèi)支撐靜態(tài)爆破→內(nèi)支撐打鑿、外運(yùn)。

本案例中內(nèi)支撐為整個(gè)基坑支護(hù)工程其中最關(guān)鍵一環(huán)，應(yīng)提前做好技術(shù)、方案、施工、材料、專業(yè)隊(duì)伍、機(jī)械設(shè)備即“人機(jī)料環(huán)法”的準(zhǔn)備工作。

其次，應(yīng)根據(jù)各個(gè)工作面的工期要求對(duì)工序及工作面進(jìn)行劃分。

如本支護(hù)工程中的灌注樁施工順序。

先難點(diǎn)：

先施工內(nèi)支撐部位灌注樁；

先重點(diǎn)：

工期要求先提供住宅塔樓部分的地下室結(jié)構(gòu)施工場(chǎng)地。

導(dǎo)溝施工→沖孔灌注樁施工→止水帷幕施工→分層開挖→預(yù)應(yīng)力錨索施工→開挖見底→場(chǎng)地移交。

最后，應(yīng)合理安排施工順序，組織流水施工及合理的搶工措施。

如本土石方工程的開挖與基坑支護(hù)的關(guān)系。

本案中土石方大面施工與基坑支護(hù)同步進(jìn)行；合理安排基坑支護(hù)與土石方外運(yùn)的關(guān)系，如日間以基坑施工及土石方爆破為主，夜間以土石方外運(yùn)為主。

大面積開挖、外運(yùn)→基坑支護(hù)施工完成→土石方開挖見底→基礎(chǔ)施工→混凝土墊層→抗浮錨桿施工→基礎(chǔ)及錨桿檢測(cè)→地下室底板防水施工→混凝土底板。

（2） “人機(jī)料環(huán)法” 的應(yīng)用；

在本案的工程項(xiàng)目管理工作中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：

“人”：各專業(yè)施工單位的招標(biāo)及其派駐現(xiàn)場(chǎng)的架構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)主要管理人員的配置數(shù)量及經(jīng)驗(yàn)水平，各工序的工人的配置數(shù)量，如沖孔樁的單機(jī)人員及總?cè)藬?shù) 、石方爆破的人數(shù)。

“機(jī)”：本案例中應(yīng)著重關(guān)注沖孔樁機(jī)的數(shù)量、行走路線、樁機(jī)配備的樁錘、錨索鉆機(jī)數(shù)量、土石方外運(yùn)機(jī)械配置、空氣壓縮機(jī)、石方爆破手風(fēng)鉆等施工機(jī)具的數(shù)量及型號(hào)。

“料”：重點(diǎn)關(guān)注灌注樁水下混凝土的供應(yīng)、樁基礎(chǔ)鋼筋籠的制作與安裝、內(nèi)支撐鋼架柱的采購(gòu)、預(yù)應(yīng)力錨索及灌漿材料的到位情況、抗浮錨桿的制作、爆破用炸藥的申領(lǐng)等。

“環(huán)”：現(xiàn)場(chǎng)施工用水、用電的負(fù)荷量、地質(zhì)條件、灌注樁泥漿及土石方外運(yùn)、石方爆破、基坑周邊已有建筑的保護(hù)、夜間施工申請(qǐng)、各參建單位如設(shè)計(jì)、勘察單位的配合等。

“法”：施工圖紙、各專項(xiàng)施工方案、合同及進(jìn)度款支付、組織施工面劃分及流水施工。

項(xiàng)目開發(fā)流程

一、編制《項(xiàng)目策劃書》

項(xiàng)目的工程開工前應(yīng)立即著手編寫《工程項(xiàng)目管理策劃書》，策劃書中應(yīng)包含以下內(nèi)容：

*項(xiàng)目概況 *文件管理

*項(xiàng)目管理架構(gòu)及職責(zé) *會(huì)議制度

*項(xiàng)目前期協(xié)調(diào)與管理 *現(xiàn)場(chǎng)文明管理

*項(xiàng)目計(jì)劃管理 *現(xiàn)場(chǎng)安全管理

*項(xiàng)目采購(gòu)管理 *緊急事件處理程序（應(yīng)急預(yù)案）

*供方管理 *項(xiàng)目管理考核辦法（含進(jìn)度、質(zhì)量、安全）

*項(xiàng)目質(zhì)量管理 *項(xiàng)目開發(fā)難、重點(diǎn)及解決方案

*項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本管理 *項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移交

*項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

二、項(xiàng)目開發(fā)流程

1、±0.00以下階段

場(chǎng)地接收→場(chǎng)地圍蔽→土方平整→（地基處理）→基坑支護(hù)→地基基礎(chǔ)→地下室結(jié)構(gòu)→ ±0.00

2、主體階段

銷售展示→結(jié)構(gòu)封頂→砌筑抹灰→外墻裝飾→水電安裝→室內(nèi)裝修→市政、園林

3、竣工交樓階段

工程完工→竣工驗(yàn)收→移交物業(yè)→集中交樓→維修整改→項(xiàng)目后評(píng)