一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

1.1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)?span id="z1e4tl1" class="candidate-entity-word" data-gid="3358620">市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到一定的建設(shè)條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

1.2一級(jí)開(kāi)發(fā)工作流程三階段

土地一級(jí)階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規(guī)范的一級(jí)開(kāi)發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級(jí)市場(chǎng)投入回收。在實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時(shí)間上存在交叉性。

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式

2.1一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式具體可細(xì)分為八大類(lèi)：舊城改造項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目、舊廠房改造項(xiàng)目國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、土地開(kāi)發(fā)棚改項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目模式名稱(chēng)存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化，項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。

2.2各模式對(duì)比

一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)分析

3.1前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項(xiàng)

（一）授權(quán)批復(fù)

（二）規(guī)劃條件

（三）用地預(yù)審

（四）立項(xiàng)核準(zhǔn)

需關(guān)注事項(xiàng):

a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項(xiàng)審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；國(guó)土局——土地規(guī)劃的核驗(yàn)。

b.一般拿到國(guó)土授權(quán)很早期，此時(shí)土地核驗(yàn)、規(guī)劃等條件都還未確定，很多項(xiàng)目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項(xiàng)核準(zhǔn)后規(guī)劃條件才基本確定。

3.2組織實(shí)施階段關(guān)鍵事項(xiàng)

（一）征地

論而言，征地早于拆遷，但從實(shí)際操作層面上來(lái)看，大多項(xiàng)目拆遷早于征地，很多項(xiàng)目剛拿到授權(quán)就拆遷了，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，拆遷行為實(shí)際要等到立項(xiàng)核準(zhǔn)之后。

征地需要經(jīng)過(guò)一系列審批流程，要上報(bào)到省國(guó)土廳，涉及流程較多。從期限來(lái)看，征地啟動(dòng)到征地結(jié)案辦理至少需要半年時(shí)間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)的問(wèn)題。征地需要市國(guó)土局上報(bào)給市長(zhǎng)簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復(fù)。

（二）拆遷

從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很難推動(dòng)下去的原因是因?yàn)榍捌谑掷m(xù)沒(méi)辦理完畢，較少項(xiàng)目是由于拆遷難導(dǎo)致項(xiàng)目很難推動(dòng)，除非項(xiàng)目要求拆遷完畢才能入市。

（三）土地收儲(chǔ)

（四）市政建設(shè)工作

市政建設(shè)工作值得關(guān)注，很多項(xiàng)目供地條件為七通一平，但很多項(xiàng)目供地時(shí)很難達(dá)到七通一平，導(dǎo)致很多項(xiàng)目房子賣(mài)完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗(yàn)收等事項(xiàng)。

3.3土地入市

土地入市階段需要經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、地價(jià)審核、其他入市手續(xù)辦理、土地市場(chǎng)與入市交易。

（一）現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（二）地價(jià)審核

（三）其他入市手續(xù)辦理與土地入市

問(wèn)題

Q:征地過(guò)程會(huì)發(fā)生哪些費(fèi)用？

A:主要為三部分：土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)和青苗補(bǔ)助費(fèi)。費(fèi)用支付時(shí)間為獲取征地批復(fù)后付款。

Q:一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中規(guī)劃條件經(jīng)常發(fā)生變化的原因有哪些呢？

A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導(dǎo)致的，如拆遷問(wèn)題等導(dǎo)致規(guī)劃發(fā)生改變；也可能是政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)地塊的態(tài)度導(dǎo)致規(guī)劃的變化等。

Q:有沒(méi)有一些一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在征地批復(fù)下發(fā)之前就開(kāi)始做土地評(píng)估呢？

A:如果該項(xiàng)目成本已經(jīng)認(rèn)定了，拆遷已完或無(wú)拆遷，可以提前進(jìn)行土地評(píng)估準(zhǔn)備，但相關(guān)流程還無(wú)法進(jìn)行。此外，地價(jià)會(huì)可以沒(méi)市長(zhǎng)參加，但地價(jià)的確定通過(guò)市長(zhǎng)同意才行，所以時(shí)間肯定超過(guò)一個(gè)月。

Q:征地方面，如果在前期地塊征地的同時(shí)也將后期地塊的土地一并簽署協(xié)議并付款，有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)呢？

A:對(duì)于獲取征地批復(fù)的地塊，此部分地塊無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于未獲取征地批復(fù)的地塊，提前先簽協(xié)議后付款，可能面臨土地手續(xù)不完整，村集體后期違約的風(fēng)險(xiǎn)。

Q:集體土地確權(quán)的前置條件為什么？

A:確權(quán)的前置條件不一定非得要規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，一般只要地塊無(wú)異議即可。

Q:平常所說(shuō)的土地指標(biāo)是指什么？

A:一般而言，是指農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)，也即耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)，該指標(biāo)可以進(jìn)行跨區(qū)域間的買(mǎi)賣(mài)。而建設(shè)用地指標(biāo)，則是各區(qū)域上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分配給各區(qū)域的，只能向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)指標(biāo)，并不允許買(mǎi)賣(mài)。

Q:土地入市價(jià)格是如何確定的？

A: 一般而言，土地出讓價(jià)格=土地一級(jí)成本 土地出讓金 政府預(yù)提收益。政府預(yù)提收益由領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)會(huì)決定。實(shí)際情況中，政府也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)條件來(lái)調(diào)節(jié)土地出讓價(jià)格，有些市場(chǎng)行情較差且政府資金緊張時(shí)，經(jīng)上級(jí)部門(mén)同意，土地出讓價(jià)格是可以低于土地成本價(jià)。

Q:農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用由誰(shuí)付給誰(shuí)呢？

A:一般而言，由一級(jí)開(kāi)發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺(tái)）。如果一級(jí)主體和第三方之間簽訂債權(quán)債務(wù)協(xié)議，此種情形下，可由第三方公司付款，開(kāi)票給一級(jí)開(kāi)發(fā)主體公司。

Q:關(guān)于某某城改項(xiàng)目的批復(fù)是否有有效期么？

A:一般有效期為2-3年，時(shí)間如果過(guò)長(zhǎng)，政府可以更改授權(quán)書(shū)，更換一級(jí)主體

二、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)

土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。下文主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例來(lái)為大家講解土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的流程，希望對(duì)大家有所幫助！

從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。

01項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策。

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。

5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。

02前期準(zhǔn)備階段

1、 獲取土地使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1）通過(guò)行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；

3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）；

5）聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得；

6）通過(guò)司法裁決取得；

7）通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。

2、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

1）填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；

2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）

5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）

03規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件

1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

2）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。

3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。

5、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。

6、申辦《施工許可證》

04項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

1、申辦《銷(xiāo)售許可證》

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理

（1）銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行）

（2）銷(xiāo)售合同的簽訂。

（3）按揭辦理。

05交付使用階段

1、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。屬成片開(kāi)發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

3、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》。

4、物業(yè)移交

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

三、土地三級(jí)開(kāi)發(fā)

三級(jí)開(kāi)發(fā)一般是指運(yùn)營(yíng)，比如產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等

圖1：國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的五大特色模式

1以純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷

聯(lián)東集團(tuán)創(chuàng)立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專(zhuān)注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國(guó) 40 多個(gè)城市投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過(guò)210個(gè)，引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過(guò)11000家。

圖2：截止2019年底聯(lián)動(dòng)U谷在全國(guó)的布局

聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨(dú)棟辦公、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實(shí)用性。

主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨(dú)棟辦公為主) 增值服務(wù)(設(shè)有專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)平臺(tái)以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達(dá)65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6 2 2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng))標(biāo)準(zhǔn)或"4 3 3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng))標(biāo)準(zhǔn)。

圖3：聯(lián)動(dòng)U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益分布

2以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為特色的模式：華夏幸福

華夏幸福，中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開(kāi)發(fā)，自2002 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前該公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城已布局于長(zhǎng)三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長(zhǎng)江中游城市群等區(qū)域。2018年，華夏幸福銷(xiāo)售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)4097億元。

在產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對(duì)接地方政府，除了一二級(jí)開(kāi)發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過(guò)一系列的操作，從前期開(kāi)發(fā)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期且可持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)。

圖4：華夏幸福作為平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)模式

主要盈利模式：一是通過(guò)墊付園區(qū)前期開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財(cái)政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。

3以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科

張江高科技園區(qū)，被譽(yù)為中國(guó)硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開(kāi)發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。受限于土地情況，2014年張江高科實(shí)行對(duì)外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營(yíng)業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻(xiàn)接近40%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)50%，強(qiáng)化了投資在營(yíng)收和利潤(rùn)貢獻(xiàn)中的重要地位。

張江高科大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的全投資鏈布局：針對(duì)不同企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過(guò)與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的全投資鏈布局。通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲(chǔ)備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)。

圖5：張江高科產(chǎn)業(yè)投資的全投資鏈布局示意圖

4以專(zhuān)業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達(dá)中國(guó)

億達(dá)中國(guó)自1998年開(kāi)始，深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)，先后開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號(hào)等40余個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。

億達(dá)中國(guó)已從初級(jí)階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再?gòu)腂OT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的"保姆模式"服務(wù)，其成功將園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)職能剝離，進(jìn)而更專(zhuān)注以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。如：億達(dá)中國(guó)在大連軟件園打造時(shí)更重點(diǎn)打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。

圖6：億達(dá)中國(guó)在園區(qū)運(yùn)營(yíng)上提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)(以大連軟件園為例)

5以金融退出機(jī)制為特色的模式：金地商置

金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團(tuán)成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)為一體，專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長(zhǎng)租公寓、星級(jí)酒店等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商。

值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國(guó)第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號(hào)橋項(xiàng)目ABS，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

上海8號(hào)橋項(xiàng)目由啟客運(yùn)營(yíng)十余年，商區(qū)成熟且租金來(lái)源穩(wěn)定，租金年均增長(zhǎng)超過(guò)7%，在2016年10月被金地商置收購(gòu)。金地商置運(yùn)營(yíng)一年多的時(shí)間后，聯(lián)合嘉實(shí)資本和穩(wěn)盛投資，以8號(hào)橋項(xiàng)目未來(lái)租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場(chǎng)發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現(xiàn)了未來(lái)3.5年的租金收入，成功通過(guò)金融手段等一系列操作實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

圖7 上海8號(hào)橋項(xiàng)目資產(chǎn)證券化過(guò)程示意圖