結(jié)合在地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)歷及期間的工作認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目成本管控做以下小結(jié)：

成本管控涉及面廣、全周期、全員、系統(tǒng)的一項(xiàng)工作，本次從以下兩方面總結(jié)：

1、全成本角度：成本前置策劃、過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、成本優(yōu)化管控；

2、施工過(guò)程中管理。

一、全成本角度：

（一）項(xiàng)目目標(biāo)成本的前置策劃：

項(xiàng)目目標(biāo)成本的前期策劃尤為重要，此階段已基本確定項(xiàng)目總體費(fèi)用：

前期規(guī)劃方案的優(yōu)選，多版本測(cè)算：總圖規(guī)劃中，對(duì)產(chǎn)品組合進(jìn)行多樣布局，選受益最大規(guī)劃方案；組合產(chǎn)品確定后，設(shè)計(jì)出圖后，進(jìn)行詳細(xì)或?qū)ｍ?xiàng)方案測(cè)算，

工作中，重點(diǎn)或注意事項(xiàng)：

1、項(xiàng)目不確定因素，調(diào)研要充分，如地質(zhì)情況，對(duì)土方開(kāi)挖、樁基、護(hù)坡降水等專(zhuān)項(xiàng)策劃影響較大；

2、對(duì)地方的政策要調(diào)研充分，如政府限價(jià)、門(mén)窗節(jié)能及要求等；

項(xiàng)目案例：前期對(duì)政府限價(jià)摸排不清，定目標(biāo)成本時(shí)售價(jià)高于限價(jià)，至開(kāi)盤(pán)前利潤(rùn)下降，為了彌補(bǔ)損失，把開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)變更封閉陽(yáng)臺(tái)，通過(guò)增大可售面積來(lái)彌補(bǔ)限價(jià)的損失；

3、人防經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算：研讀政府文件，根據(jù)公司人防經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算模型進(jìn)行測(cè)算,(全部建人防、不建人防、部分建人防）

4、土、護(hù)、降、樁基方案專(zhuān)項(xiàng)測(cè)算，首先對(duì)地質(zhì)情況進(jìn)行勘測(cè)，找出可行方案，選擇最優(yōu)方案。土方盡量場(chǎng)地內(nèi)平衡；

5、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：關(guān)注限額設(shè)計(jì)、圖紙審查優(yōu)化（可找外部咨詢(xún)單位）；

6、效果類(lèi)：門(mén)窗滿(mǎn)足節(jié)能的情況下，溝通政府，可三玻變兩玻等；關(guān)注競(jìng)品，對(duì)比精裝，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)或優(yōu)化；關(guān)注景觀軟硬比例、石材厚度選擇，敏感與非敏感費(fèi)用的不同搭配。

7、工程策劃：施工節(jié)點(diǎn)鋪排合理，避免搶工發(fā)生；

項(xiàng)目案例，某項(xiàng)目為了搶預(yù)售，產(chǎn)生搶工費(fèi)，個(gè)人認(rèn)為，從策劃開(kāi)始，就對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)“另眼相看”，并且對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)從招標(biāo)文件進(jìn)行明確，整體工期可不變，中間過(guò)程可緊可松，而不是按部就班，工期節(jié)點(diǎn)鋪排要綜合考慮當(dāng)時(shí)政府環(huán)保管控、施工單位綜合實(shí)力等；

8、重大風(fēng)險(xiǎn)源及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，對(duì)重大方案做到準(zhǔn)確、可行，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估充分，應(yīng)對(duì)措施要合理；

9、策劃還需關(guān)注紅線(xiàn)外，政府配套落地性，政府優(yōu)惠減免返還政策，大市政，內(nèi)外公裝標(biāo)準(zhǔn)、景觀環(huán)境是否適配；

項(xiàng)目案例：紅線(xiàn)外有一高壓線(xiàn)，目標(biāo)成本時(shí)忽略了高壓防護(hù)措施，施工時(shí)又必須搭設(shè)，因此，策劃階段要調(diào)動(dòng)項(xiàng)目全員積極參與，目標(biāo)成本做到不漏項(xiàng)；

10、可售比、人防及非人防車(chē)位停車(chē)效率是否達(dá)到集團(tuán)指標(biāo)或最優(yōu)，容積率是否做足或最優(yōu)、綠化率等是否符合規(guī)劃條件等均需重點(diǎn)關(guān)注。

11、重點(diǎn)關(guān)注大宗資產(chǎn)的去化，對(duì)大宗資產(chǎn)去化進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)分析，反饋營(yíng)銷(xiāo)，找出去化應(yīng)對(duì)策略。

小結(jié)：

目前公司對(duì)工程方面策劃有欠缺，時(shí)常會(huì)有搶工費(fèi)的發(fā)生。優(yōu)點(diǎn)是公司全成本制度健全、標(biāo)準(zhǔn)化高，如目標(biāo)成本融入了成本部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部的所有內(nèi)容，打通三者之間關(guān)系，項(xiàng)目總對(duì)本項(xiàng)目的整體情況掌握。

成本策劃是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣、全員、全過(guò)程、全方位的一項(xiàng)工作內(nèi)容，需各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)，共同開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大目標(biāo)成本。

前期策劃或目標(biāo)成本編制要做到：做細(xì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、必選方案、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案、質(zhì)量進(jìn)度成本均衡、多方案優(yōu)選、成本投入必須體現(xiàn)在價(jià)值上。

配合投資測(cè)算嚴(yán)格把關(guān)：充分調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)足、重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，不漏項(xiàng)、有依據(jù)、分工明確，避免樂(lè)觀拿地、悲觀策劃；

策劃做實(shí)：內(nèi)外對(duì)標(biāo)，挖掘優(yōu)化空間，成本適配，關(guān)注敏感部位，溢價(jià)空間；專(zhuān)項(xiàng)方法策劃、人防經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。

（二）過(guò)程中成本控制要點(diǎn)：

1、審價(jià)或議標(biāo)、招標(biāo)階段:如審價(jià)或議標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)金額超目標(biāo)對(duì)標(biāo)，則不影響銷(xiāo)售情況下立馬圖紙優(yōu)化，或圖紙與目標(biāo)成本建造標(biāo)準(zhǔn)作對(duì)比，圖紙修改建議。

項(xiàng)目案例：陽(yáng)臺(tái)圖紙為凸肚欄桿，目標(biāo)成本建造標(biāo)準(zhǔn)為直型，同900mm高的價(jià)錢(qián)相差10元/m，后改為直型，并不影響品質(zhì)。

2、動(dòng)態(tài)成本：過(guò)程管控好不好，動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話(huà)，主要總結(jié)如下：

（1）動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)的刷新必須及時(shí),動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)的延遲會(huì)使成本失去控制良機(jī)，如：簽證變更錄入必須及時(shí)，預(yù)算刷新后及時(shí)調(diào)整成本數(shù)據(jù)，再如管樁雖施工完，但未結(jié)算，仍可根據(jù)樁長(zhǎng)施工記錄表及時(shí)準(zhǔn)確預(yù)估。

（2）動(dòng)態(tài)成本的預(yù)估要準(zhǔn)確，可根據(jù)區(qū)域公司預(yù)結(jié)算相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行衡量，預(yù)估不準(zhǔn)，會(huì)造成決策者判斷，如一般營(yíng)銷(xiāo)會(huì)參考產(chǎn)品可售單方進(jìn)行定價(jià)。

（3）科目歸集正確、產(chǎn)品分?jǐn)傉_、練好基本功。

（4）動(dòng)態(tài)成本一定要真實(shí)，有些項(xiàng)目擔(dān)心平時(shí)業(yè)績(jī)考核，故意造成動(dòng)態(tài)成本失真，避免項(xiàng)目因小失大。

3、扣款及時(shí)：某些地方政府會(huì)約定安措施、農(nóng)民工預(yù)儲(chǔ)金等會(huì)讓開(kāi)發(fā)商代繳，合同約定在進(jìn)度款分批次扣除，還比如水電費(fèi)、責(zé)任扣款等，扣除必須及時(shí)，避免長(zhǎng)時(shí)間占用公司資金，造成隱性成本增加。

（三）成本優(yōu)化

成本優(yōu)化的作用不可小噓，也許一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)化金額很小，好的案例應(yīng)用到每個(gè)項(xiàng)目公司，對(duì)公司的貢獻(xiàn)度還是很大的：

1、自己動(dòng)腦思考，多看圖紙、勤跑現(xiàn)場(chǎng)；

2、借鑒經(jīng)驗(yàn)：其他項(xiàng)目有好的案例，可考慮是否適合本項(xiàng)目；

3、發(fā)揮項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)力量。

二、從施工角度說(shuō)：

近兩年明顯特征是對(duì)總包的管控有些吃力，也許高周轉(zhuǎn)帶來(lái)病因，主要體現(xiàn)在：

（一）總包單位施工過(guò)程中更換

施工過(guò)程中總包的更換代價(jià)很大，讓其退場(chǎng)，避免不了被索賠，再找新單位入場(chǎng)，避免不了抬高價(jià)格，單位更換過(guò)程中耽誤的工期，后期又不可避免產(chǎn)生搶工費(fèi)，是一個(gè)連鎖反應(yīng)，無(wú)形中成本劇增，談何管控？

更換施工單位主要原因就是關(guān)鍵時(shí)刻無(wú)勞動(dòng)人員、進(jìn)度滯后嚴(yán)重。

為此，我們應(yīng)該平時(shí)注重

1、通過(guò)定期或長(zhǎng)期與施工單位負(fù)責(zé)人談話(huà)或底下親自摸排，了解掌握其勞動(dòng)力狀況；對(duì)總包單位下游公司設(shè)法去了解總包單位對(duì)其付款狀況。如果總包單位有異常情況，需立馬引起重視，采取措施，而不是已出現(xiàn)停工，在找應(yīng)對(duì)措施。所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝。

2、目前地產(chǎn)公司大多與總包單位是合作關(guān)系，但是必要時(shí)必須拿合同約束施工總包單位。

目前公司出現(xiàn)撤場(chǎng)后結(jié)算，除工程實(shí)體外，其余措施費(fèi)等還沒(méi)有按合同原則結(jié)算的，大都是按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際發(fā)生攤銷(xiāo)，造成損失巨大。如何避免此類(lèi)現(xiàn)象發(fā)生，需要我們每個(gè)人去思考，是否有預(yù)案來(lái)避免，還是真的無(wú)法控制？

（二）索賠

目前索賠金額大，事項(xiàng)多，但在處理索賠事項(xiàng)中，發(fā)現(xiàn)我方處于弱勢(shì)，對(duì)總包單位提出的索賠事項(xiàng)時(shí)間、事實(shí)不清楚，針對(duì)反索賠，需要項(xiàng)目全體人員努力：

主要原則：遵守合同，尊重事實(shí)，責(zé)任明確，證據(jù)充足

1、索賠處理首先以合同為依據(jù)，能按合同原則處理的盡量按合同原則處理，因房地產(chǎn)的快速發(fā)展，導(dǎo)致很多公司無(wú)法按合同原則處理，可根據(jù)公司內(nèi)部情況一事一議。

2、項(xiàng)目所有人要研讀合同，合同是管理的依據(jù)，提高個(gè)人專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，目前多數(shù)工程師從不看合同，只憑經(jīng)驗(yàn)管理，但是每個(gè)公司有獨(dú)特的要求，所以要結(jié)合經(jīng)驗(yàn)及公司獨(dú)特要求去做。

3、若出現(xiàn)非施工單位原因停工，我們均需以書(shū)面文件進(jìn)行通知（緊急情況可先口頭，在補(bǔ)書(shū)面文件），停工結(jié)束后，及時(shí)發(fā)開(kāi)工通知，從時(shí)間上閉合，因?yàn)橛械捻?xiàng)目可能就停工半天，因?yàn)闀?shū)面通知的欠缺，施工單位會(huì)按整天計(jì)，我們也無(wú)從考證。

4、近年來(lái)環(huán)保管控嚴(yán)，政府檢查多，時(shí)常停工，人工工日的索賠占比很大，對(duì)此要求施工單位安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)名及考勤雙重記錄，在結(jié)合上第3點(diǎn)進(jìn)行管理，避免索賠時(shí)，人數(shù)無(wú)法考證。

5、對(duì)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)大型機(jī)械，及進(jìn)場(chǎng)材料的動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握。工程師需做好施工日志、留存現(xiàn)場(chǎng)的照片、施工單位的人員、機(jī)械、材料必須每天記錄，留好依據(jù)，尤其著重、詳細(xì)記錄每天的施工進(jìn)度，節(jié)點(diǎn)等，以此應(yīng)對(duì)材料漲價(jià)等索賠。

6、現(xiàn)場(chǎng)記錄及往來(lái)函件是索賠的基礎(chǔ)，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位在施工期間的所有現(xiàn)場(chǎng)記錄、書(shū)面文函、質(zhì)量記錄和報(bào)告以及各種聲像資料，是處理合同糾紛及索賠，并是進(jìn)行工程缺陷維修的主要依據(jù)，建設(shè)單位工程師應(yīng)及時(shí)收集、整編。

7、一旦施工單位向建設(shè)單位提出索賠要求，建設(shè)單位要針對(duì)施工單位的索賠要求采取正確的應(yīng)對(duì)措施：審定施工單位所提出的索賠要求有無(wú)合同依據(jù)；施工單位所引用的索賠理由是否充分；索賠時(shí)間的發(fā)生是否為建設(shè)單位的責(zé)任（或部分責(zé)任）在索賠事件發(fā)生時(shí)，施工單位是否采取了積極有效的控制減損措施；施工單位提出的本項(xiàng)索賠是否屬于其正常施工的風(fēng)險(xiǎn)范疇。

以上工作雖不以反索賠為主要目的，一旦出現(xiàn)索賠，我們有據(jù)可查，而不是出現(xiàn)被動(dòng)的場(chǎng)面，把索賠風(fēng)險(xiǎn)降到最低，有效控制成本。

（三）定標(biāo)時(shí)間合理

項(xiàng)目案例：某地塊園建定標(biāo)時(shí)間在園建單位進(jìn)場(chǎng)前半年，但當(dāng)園建單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)，提出價(jià)格低，要求漲價(jià)，此時(shí)在招標(biāo)已晚，只能調(diào)價(jià)。

招標(biāo)計(jì)劃制定合理，把握合理定標(biāo)時(shí)間，避免出現(xiàn)緊急情況被“要挾”。

歡迎各位對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行探討交流！