房地產(chǎn)住宅批量裝修工程管理

目 錄

第一章 精裝房概述

第二章 裝修房管理體系建立

第三章 裝修房設(shè)計(jì)管理

第四章 裝修房銷售管理

第五章 裝修房采購管理

第六章 裝修房工程管

第一章 精裝房概述

第一節(jié)：裝修房基本概念

第二節(jié)：裝修房價(jià)值分析

第三節(jié)：裝修房相關(guān)政策解

第一節(jié)：裝修房基本概念

一．裝修房基本概念

1.全裝修房的定義

商品住宅裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，可以簡稱全裝修住宅。全裝修并不是簡單的毛坯房加裝修，按建設(shè)部規(guī)定，住宅裝修設(shè)計(jì)應(yīng)該在住宅主體施工動(dòng)工前進(jìn)行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。（來自《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》）

2.精裝修房的定義

對(duì)精裝修房的常見理解：毛坯 裝修標(biāo)桿企業(yè)的理解：

（1）簡單來說， 精裝房就是指經(jīng)過精致裝修的房屋， 和普裝、平裝、簡裝等是互相對(duì)立的。精裝房又稱成品房。精裝要求精致、融合， 同時(shí)又不失主人公的身份、風(fēng)范， 以及個(gè)性和品味。精裝房注重的是每一個(gè)細(xì)節(jié)部分的推敲， 大到房屋整體空間結(jié)構(gòu)、裝修格調(diào)的選擇， 小到一個(gè)螺絲釘?shù)臉邮竭x擇， 都很有講究， 所以精裝房的房主多是對(duì)居家生活有高要求， 會(huì)享受生活的人。

（2）精裝房的出現(xiàn)滿足了不少業(yè)主的需求， 也給業(yè)主帶來了一定的方便。現(xiàn)今的精裝房不僅推出大的房源， 還有小戶型1 室1 廳的精裝房源， 適合不同需求的人們。

（3）所以說精裝房不是簡單的毛坯 精裝的疊加，而是應(yīng)該系統(tǒng)地考慮建筑、室內(nèi)、部品的一體化設(shè)計(jì)，同時(shí)具備五個(gè)思維：終端思維、大小思維、一體化思維、產(chǎn)品思維、協(xié)作思維。

總結(jié)：精裝房就是研究客戶需求，以“一體化整裝”的方式——研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、交付可直接消費(fèi)的產(chǎn)品。精裝房≠毛坯 裝修

A、邊界：從半成品到成品

B、復(fù)雜度、維度、復(fù)合與風(fēng)險(xiǎn)

C、需求，產(chǎn)品自信與創(chuàng)新之源

D、回溯：從結(jié)果倒逼精細(xì)化

E、一體化，再造管理和協(xié)作模式

F、模式，經(jīng)營邏輯與生態(tài)進(jìn)化論

3.成品住房的定義

是指住宅在出售前，人們起居、衛(wèi)生、飲食、學(xué)習(xí)等基本生活需求的功能空間一次合理設(shè)計(jì)并設(shè)置完成;水、電點(diǎn)位及設(shè)備所需配套端口一次設(shè)計(jì)并安裝到位，套內(nèi)所有功能空間的頂棚、墻面、地面等固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備及用具全部安裝完成，己具備基本使用功能的住房。

2.為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值

3.為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值

（1）競爭的需要

A、全裝修時(shí)代己經(jīng)來臨

B、同行業(yè)的發(fā)展

（2）裝修房帶來收益

A、全裝修是新的產(chǎn)品競爭力， 是客戶新的價(jià)值感知來源；

B、全裝修是新的產(chǎn)品利潤來源；

C、全裝修成本的客戶預(yù)支；

三、精裝房相關(guān)政策解析

1、政策的出臺(tái)

（1）建住房[2002]190號(hào)——關(guān)于印發(fā)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》的通知

（2）建質(zhì)[2008]133號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》

（3）從2016年開始，全國各地開始陸續(xù)出臺(tái)全裝修.精裝修的相關(guān)政策條例，也就是說，“毛坯房”交付的時(shí)代將逐步退出房地產(chǎn)的市場(chǎng)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“全裝修”交付模式的逐步推進(jìn)，很多沒有接觸過精裝修的房企也開始接觸并學(xué)習(xí)精裝交付，精裝有著更長的供應(yīng)鏈，更多的主材家具供應(yīng)商和更多的施工管控標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房產(chǎn)家居行業(yè)的上下游來說，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。

（4）全行業(yè)精裝交付進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，全國各地區(qū)政策盤點(diǎn)

2016年以來，地方對(duì)于全裝修的政策頻出，全國加入到全裝修隊(duì)伍的地區(qū)已有多個(gè)，在這之中，有7個(gè)地區(qū)的全裝修政策會(huì)在2020年之前實(shí)施。

全裝修政策的發(fā)布，不僅關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)，更會(huì)對(duì)整個(gè)家居建材裝修行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（5）全國各省(市)全裝修政策及要點(diǎn)匯總

（6）全國各地全裝修政策發(fā)布時(shí)間

（7）全國各地全裝修政策實(shí)施時(shí)間：

河南省鄭州市航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)最早在商品住宅中實(shí)施全 裝修政策，浙江、上海、山東、海南全裝修政策都將在明年付諸實(shí)際行動(dòng)，江蘇省最早提出全裝修政策，卻最晚實(shí)施。

（8）河南及鄭州市全裝修解讀： 選擇先在做鄭州試點(diǎn)， 穩(wěn)步推進(jìn)

A、河南省委、省政府在2016年年初印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的意見》，規(guī)定到2020年全省新建商品住宅基本實(shí)現(xiàn)無毛坯房。鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)從2016年起，新開工商品住宅全部執(zhí)行成品房標(biāo)準(zhǔn)。

B、河南省出臺(tái)的全裝修政策給了自己一個(gè)試錯(cuò)和糾正的緩沖時(shí)間，先拿航空港區(qū)和鄭東新區(qū)兩個(gè)區(qū)域試點(diǎn)，預(yù)計(jì)將來會(huì)出臺(tái)更加詳細(xì)的全裝修政策文件，先實(shí)現(xiàn)軟著陸，再謀求規(guī)范化。

C、但是，到了2017年8月份，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見》;明確我省成品住宅的建設(shè)目標(biāo)：2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)(不含4層以下住宅及單套面積大于200㎡的住宅)。

D、這比之前的要求期限大大提前。2016年年初，我省提出成品住宅建設(shè)目標(biāo)要求，在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)爭取全覆蓋，縣城(市)要達(dá)到60%以上。此外，《意見》還要求新開工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目和推行綠色建筑的住宅項(xiàng)目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

E、值得一提的是，《意見》對(duì)于參與成品住宅的房企予以政策支持:實(shí)際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除;對(duì)采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠信企業(yè)，在收取國家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類保證金時(shí)，可適當(dāng)給予減免;成品住宅示范項(xiàng)目優(yōu)先推薦參加中國人居環(huán)境獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等評(píng)選活動(dòng)。從上述政策條文中我們可以看出，地方政府提倡的“菜單式裝修與個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合”、“毛坯房和精裝修分別計(jì)價(jià)”其實(shí)都是定制精裝相比于傳統(tǒng)精裝交付的優(yōu)勢(shì)所在。定制精裝既能實(shí)現(xiàn)政府要求的精裝交付、又能滿足客戶的個(gè)性化需求、還能實(shí)現(xiàn)裝修合同另簽以保證售后服務(wù)質(zhì)量。也可以說，定制精裝就是為全裝修時(shí)代專門定制的產(chǎn)品，它適應(yīng)全裝修時(shí)代的市場(chǎng)需求。

第二章 裝修房管理體系建立

第一節(jié) 統(tǒng)一全員思想

第二節(jié) 確定學(xué)習(xí)標(biāo)桿

第三節(jié) 完善管理措施

第四節(jié) 建立工作模塊

第一節(jié) 統(tǒng)一全員思想

一、統(tǒng)一全員思想

1、充分了解裝修房價(jià)值所在；

2、解決裝修房工作推進(jìn)過程中常見困惑 ；

3、其它注意要點(diǎn)：

（1）別墅、頂級(jí)住宅、限價(jià)房、經(jīng)適房全裝修；

（2）裝修解決項(xiàng)目問題不清晰的時(shí)候要謹(jǐn)慎；

（3）基礎(chǔ)研究和供應(yīng)體系不完善時(shí)要謹(jǐn)慎；

（4）避免過度樂觀和悲觀；

（5）企業(yè)對(duì)行業(yè)的責(zé)任。

二、確定學(xué)習(xí)標(biāo)桿

1、標(biāo)桿企業(yè)的標(biāo)桿；比如萬科、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)地產(chǎn)等等；

2、某標(biāo)桿企業(yè)裝修房成果介紹。

三．完善管理措施

1、裝修房工作特性；

（1）全新的工作；以前都是毛坯交房，業(yè)主自己裝修，現(xiàn)在精

裝后交房，對(duì)于房地產(chǎn)來說全新的。

（2）面臨的風(fēng)險(xiǎn)：方案類的問題、圖紙類的問題、部品類的問

題、成本類的問題、主材選型的問題。

（3）關(guān)注部門配合: 成本部、采購部、工程部、研發(fā)部等。

2、裝修房工作小組（也就是精裝產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)架）；

3、實(shí)施計(jì)劃和績效管理； 需要多部門制定計(jì)劃和管理制度。

精裝產(chǎn)品研發(fā)構(gòu)架

一般由集團(tuán)副總或由某核心職能部門管理部牽頭成立精裝管理中心，協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)研發(fā)及落地指導(dǎo)

四、建立工作模塊