房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費和管理費用如何劃分?

　　在檢查企業(yè)的財務(wù)工作中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員將公司發(fā)生的全部的費用計入到開發(fā)間接費科目中，和財務(wù)人員溝通，得知房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本能夠加計扣除，計入開發(fā)間接費對企業(yè)有利，那么這種處理方式是否可行呢?今天和大家討論分析。

　　開發(fā)間接費,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

　　管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。包括的具體項目有:

　　企業(yè)董事會和行政管理部門在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)生的,或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、待業(yè)保險費、勞動保險費、董事會費、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、辦公費、差旅費、郵電費、綠化費、管理人員工資及福利費等。

　　根據(jù)以上描述，顧名思義開發(fā)間接費是為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用，而管理費用是為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。但是在實務(wù)操作中，兩者并沒有嚴(yán)格的區(qū)分，導(dǎo)致財務(wù)人員在財務(wù)核算中也是摸棱兩可，完全憑感覺入賬。

　　謹(jǐn)慎的財務(wù)人員會將與項目直接有關(guān)的費用計入開發(fā)間接費，而將大部分的費用計入管理費用。很大一部分“好心”的財務(wù)人員，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可以享受加計扣除的利好政策，因此將少量的費用計入管理費用，而將大部分費用計入開發(fā)間接費科目。這兩種處理方式實務(wù)中均存在，那么企業(yè)究竟應(yīng)該選擇哪種方式呢，通過以下分析可以得出結(jié)論：

　　財務(wù)、賬務(wù)的處理是由相關(guān)的合同、憑據(jù)和文件決定的。文件、附件、會計憑證三者的核心內(nèi)容必須一致、相互印證、相互支撐，這是財務(wù)賬務(wù)處理正確的前提和保證。財務(wù)人員將哪些費用計入到開發(fā)間接費、哪些費用計入到管理費用，只要企業(yè)提供文件支撐且理由合理，稅務(wù)機關(guān)一般都是認(rèn)可的。因此可以由公司出具成立項目部的通知，該通知應(yīng)包括項目部成立時間、項目部職責(zé)、工作范圍、人員組成及崗位設(shè)置以及撥付項目部使用的固定資產(chǎn)明細(xì)等。財務(wù)人員以此通知作為兩者劃分的依據(jù)，項目部發(fā)生的費用以及項目部使用的固定資產(chǎn)折舊費用等計入開發(fā)間接費，其余費用計入管理費用。

　　通過以上分析，謹(jǐn)慎的財務(wù)人員和“好心”的財務(wù)人員的做法均不符合常理，謹(jǐn)慎的財務(wù)人員將大部分費用計入管理費用，造成開發(fā)成本的減少，增加了企業(yè)的土地增值稅稅負(fù);“好心”的財務(wù)人員看似增加了開發(fā)成本金額，但是由于沒有充分的證據(jù)鏈條支撐導(dǎo)致清算時得不到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可，實質(zhì)上又增加了企業(yè)的稅負(fù)。

　　地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期比較長，開發(fā)間接費累計下來也是一筆不小的金額，將會影響土地增值稅的計算繳納，財務(wù)應(yīng)準(zhǔn)確的核算管理費用和開發(fā)間接費，在日常核算時不僅要有理有據(jù)，還應(yīng)注意以下兩點：

　　1.項目竣工驗收前發(fā)生的與項目直接有關(guān)的費用計入開發(fā)間接費，竣工驗收后發(fā)生的費用只能計入管理費用，除非有資料證明該支出是為項目直接發(fā)生的，企業(yè)若有大額的費用支出，應(yīng)保留相關(guān)證明資料。

　　2.招待費用只能計入期間費用，銷售人員發(fā)生的費用計入銷售費用，行政管理部門發(fā)生的費用計入管理費用。

　　來源：中道財稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的開發(fā)間接費和管理費用的區(qū)別

　　房地產(chǎn)財務(wù)人員在日常核算過程中，很難準(zhǔn)確區(qū)分和把握“開發(fā)間接費用”與“管理費用”之間的異同，直至稅務(wù)檢查環(huán)節(jié)被提醒核算有誤才進行調(diào)整。那么，財務(wù)人員自身身清楚辨別兩者之間的區(qū)別是至關(guān)重要的，本文將從多角度出發(fā)，為您梳理這兩個會計科目的核算與歸集要點。

　　我們從概念出發(fā)，了解這兩個科目到底在核算什么內(nèi)容?

　　開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。

　　這一類費用屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的，但是很難精準(zhǔn)歸集于某一項具體的開發(fā)產(chǎn)品，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。

　　所以，為了便于會計核算，先將這一類費用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，其屬于期間費用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無余額。

　　那么，“開發(fā)間接費用”與“管理費用”的異同個如何區(qū)分呢?小編整理成表格的形式便于大家理解。

　　區(qū)分核心要點：通常以有無開發(fā)現(xiàn)場設(shè)立機構(gòu)來確定的，具體情況需要參照相關(guān)資料來進一步的判定。

　　來源：焦點財稅

房地產(chǎn)企業(yè)辦理兩書的費用究竟是應(yīng)計入開發(fā)間接費還是銷售費用?

　　問題：請問老師，房地產(chǎn)企業(yè)辦理兩書的費用究竟是應(yīng)計入開發(fā)間接費還是銷售費用?

　　DJZ回復(fù)：應(yīng)當(dāng)計入銷售費用。房地產(chǎn)企業(yè)辦理的兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，是指房子竣工驗收之后、交付業(yè)主之前出具的質(zhì)量證明和說明。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南—會計科目和主要賬務(wù)處理》的規(guī)定，銷售費用是指企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營費用。房地產(chǎn)企業(yè)兩書費用是銷售房屋過程中產(chǎn)生的費用，是向業(yè)主兌現(xiàn)銷售承諾所提供必要書面資料發(fā)生的費用，應(yīng)當(dāng)計入銷售費用。

　　來源：德居正財稅咨詢

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的會計處理與稅法差異

　　近期，筆者在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行專項稽查時，發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在賬務(wù)處理時將開發(fā)土地規(guī)劃費、審批費和設(shè)計費、腳手架、竹搭、安全網(wǎng)、消防設(shè)施費用、測量費先計入開發(fā)間接費用，后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)成本中，筆者認(rèn)為賬務(wù)處理存在不妥之處，按照房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用和其他開發(fā)費用，其中開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資和福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用，應(yīng)作為開發(fā)間接費用，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，但在實際工作中，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，企業(yè)很難劃清管理費用和開發(fā)間接費用的界線，

因此，除周轉(zhuǎn)房攤銷外列作開發(fā)間接費用外，其余費用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。若企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，則所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借：開發(fā)間接費用，貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、累計折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷等。期末，借方歸集的開發(fā)間接費用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)成本核算對象，借記開發(fā)成本-開發(fā)間接費用、貸記本科目，該科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位部門分公司設(shè)置明細(xì)帳。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用應(yīng)作為期間費用，計入管理費用。

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的稅務(wù)處理，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)中規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

對開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象;當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象，同時開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。

其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中;共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分?jǐn)偅簩儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。對屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分?jǐn)偂?/p>

　　可見，對于開發(fā)間接費用，首先要正確界定計入開發(fā)間接費用的范圍，明確哪些項目應(yīng)計入開發(fā)間接費用，哪些應(yīng)計入期間費用;其次，會計與稅法對開發(fā)間接費用的處理原則是一致的，即按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則及按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象。再次，現(xiàn)行稅法并未對開發(fā)間接費用的標(biāo)準(zhǔn)及定義作出解釋，所以，在會計核算中，財務(wù)人員遵循房地產(chǎn)行業(yè)一般處理原則進行核算即可，同時在財務(wù)核算中不要混淆開發(fā)間接費用和期間費用的界限，將應(yīng)列入開發(fā)成本的支出列入開發(fā)間接費用不符合會計成本核算的要求，而將應(yīng)計入開發(fā)間接費用的支出直接列入期間費用，則不但影響成本核算，還影響了當(dāng)期企業(yè)所得稅，實質(zhì)上是偷稅行為，因此，財務(wù)人員應(yīng)正確核算開發(fā)間接費用，避免因不恰當(dāng)?shù)某杀举M用核算給企業(yè)帶來不必要的損失。

　　來源：稅屋

編輯：沐林財訊