摘要：

本文探討了房地產(chǎn)工程管理領(lǐng)域的痛點，以及華潤置地代建業(yè)務(wù)中的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)公司通常采用代建和代運營方式，但面臨建筑工程復(fù)雜性和經(jīng)驗傳承不足等問題，傳統(tǒng)溝通和信息管理方式效率低下，導(dǎo)致項目進(jìn)展緩慢。為解決這些問題，作者介紹了零代碼開發(fā)工具明道云的應(yīng)用場景，并分享了項目實踐經(jīng)驗。

文章中提到的明道云零代碼使用場景，可以總結(jié)如下：

1. 院方需求管理：針對醫(yī)院這個復(fù)雜的建筑業(yè)態(tài)，使用明道云搭建了一個需求管理系統(tǒng)，對每個院方需求進(jìn)行解讀和落地，通過視圖報表實現(xiàn)需求的分類整理，同時將需求數(shù)據(jù)庫與其他項目進(jìn)行溝通和公布，提高了項目管理效率和信息傳遞的順暢程度。
2. 設(shè)備提資管理：應(yīng)對不同設(shè)備的建筑權(quán)限、結(jié)構(gòu)和水暖電要求，使用明道云建立了一個設(shè)備管理系統(tǒng)，生成相關(guān)報表，查看院方提供的設(shè)備，實現(xiàn)設(shè)備的完整落位和安裝，提高了設(shè)備管理的效率。
3. 變更管理：使用明道云搭建變更管理系統(tǒng)，記錄整個項目管理過程，實現(xiàn)圖紙在線審圖、分發(fā)和可視化，提高了變更流程的透明度和效率。
4. 監(jiān)理公文：通過明道云自動取號、打印模板和實現(xiàn)公文在線分發(fā)，提高了發(fā)文效率和管理效率。
5. 專戶及監(jiān)管賬戶管理：使用明道云搭建專戶管理系統(tǒng)，簡化了收款和付款的流程，實現(xiàn)數(shù)據(jù)報表和流水信息的統(tǒng)一管理。

通過明道云零代碼工具的應(yīng)用，華潤置地成功解決了房地產(chǎn)工程管理領(lǐng)域面臨的痛點，實現(xiàn)了數(shù)字化轉(zhuǎn)型和信息化管理。對于業(yè)務(wù)人員來說，明道云零代碼工具的簡單易用，使其能夠自主開發(fā)軟件，不再依賴傳統(tǒng)的SaaS軟件或定制開發(fā)，提高了業(yè)務(wù)人員的工作效率和工作質(zhì)量。

未來規(guī)劃中，華潤置地計劃繼續(xù)完善應(yīng)用，改進(jìn)前期管理工作，并在公司的其他項目中推廣使用明道云零代碼工具，實現(xiàn)全面的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高整個醫(yī)院建設(shè)過程中各個環(huán)節(jié)的管理效率和信息傳遞的便捷性。通過明道云零代碼技術(shù)，看到了以前看不到的細(xì)節(jié)，管理以前無法管理的地方，同時也留下了以前留不下的經(jīng)驗，為項目管理和公司發(fā)展帶來了諸多好處。

一、房地產(chǎn)工程管理的痛點

1.行業(yè)簡介

房地產(chǎn)可以分為四個環(huán)節(jié)：投資開發(fā)、設(shè)計建造、流通交易和空間運營。投資拿地是投資開發(fā)的前置環(huán)節(jié)；設(shè)計建造是一個重要環(huán)節(jié)，我們會請設(shè)計公司和施工單位承建；建造完成后，流通交易是我們大家接觸最多的環(huán)節(jié)，比如租房和買房都發(fā)生在流通交易中；最后，進(jìn)入空間運營階段，也就是與物業(yè)打交道。

在購房過程中，我們會遇到房地產(chǎn)公司的代理行為，除了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之外，在設(shè)計建造和空間運營階段，還存在一種代建和代運營。為什么會有代建和代運營呢？因為以前大家對空間品質(zhì)和建造品質(zhì)的追求不高，所以投資拿地后隨便找個建造商或物業(yè)進(jìn)行建造和運營。但后來大家對品質(zhì)要求提高了，在建造環(huán)節(jié)中，很多開發(fā)商在拿地后不自己進(jìn)行建造，而是找專業(yè)的承建商或管理單位進(jìn)行代建以及交付后的代運營。

2.華潤置地代建業(yè)務(wù)簡介

華潤置地在代建方面有很龐大的業(yè)務(wù)，主要面向政府進(jìn)行代建，在深圳市就有很多我們的代建成果，比如春繭體育館、大沙河生態(tài)長廊、人才公園等。但是代建并不容易，因為每個建筑工程或業(yè)態(tài)都很復(fù)雜。我們都知道世界上沒有兩片相同的樹葉，也沒有兩棟相同的建筑，所以建筑是一個個性化定制非常強的項目。在三五年內(nèi)，我們可能需要召集幾百上千家單位，花費幾十億來建造一個建筑工程，這個建筑工程大部分由鋼筋混凝土組成，所以每一個錯誤都無法承受，因為我們無法進(jìn)行拆改，不像IT可以改代碼，或者像其他行業(yè)可以改數(shù)據(jù)，我們所有的缺陷都會形成一個無法修改的建筑實體。

3.痛點：經(jīng)驗無法沉淀傳承

我們行業(yè)中的高學(xué)歷、高知識水平的人才實際上并不多。雖然我們行業(yè)有幾百家上線單位，但他們的學(xué)歷能力和高端科技掌握程度都比較一般。因此，這些單位通常采用傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理方式，溝通交流主要依靠書面文件，在我們行業(yè)中，使用Excel進(jìn)行管理都算是比較先進(jìn)的方式，WPS云文檔在我們行業(yè)來說已經(jīng)是顛覆性的，更不要說其他系統(tǒng)性的辦公協(xié)作軟件了。目前，我們的管理方式基本上是靠開會和溝通來進(jìn)行，但由于這些單位以前沒有合作過，溝通并不順暢，信息層層流失，這使得優(yōu)秀的想法或要求很難傳達(dá)給各個單位，從而成為我們的痛點。

二、業(yè)務(wù)人員的非典型零代碼之路

我們一直在尋找一種能夠讓信息在不同單位之間更順暢流轉(zhuǎn)的方式，實現(xiàn)建筑工程的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。我以前在中興通訊工作過一年，那是一家高端制造公司，他們使用了比較先進(jìn)的工具；然而，我發(fā)現(xiàn)在華潤置地，人與人之間的溝通仍然依賴紙質(zhì)文件、微信和郵件，甚至郵件對我們來說都是高端的溝通方式。因此，我一直在尋找適用于我們行業(yè)的好用工具，我嘗試過teambition、釘釘和企業(yè)微信，這些可能是行業(yè)中比較優(yōu)秀的辦公軟件，但發(fā)現(xiàn)它們并不是很好用，因為我們行業(yè)的定制化要求非常高，是一種離散性很強的行業(yè)。

于是我建議領(lǐng)導(dǎo)委托一家第三方公司為我們開發(fā)一款定制的項目管理系統(tǒng)，實現(xiàn)項目管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。但是后來我發(fā)現(xiàn)，我們華潤代建的項目非常多，涉及醫(yī)院、公園、學(xué)校等，它們之間差距很大，而且，這些IT公司并不太了解我們的業(yè)務(wù)，他們可能去過工廠，去過各種公司，但在他們基本上沒有去過工地，所以對我們現(xiàn)場的需求并不太理解。

在2021年底的某一天，我接觸到了一個零代碼項目，我覺得這可能是一個很好的項目，因為它可以讓我自己動手編寫軟件，不再依賴傳統(tǒng)的SaaS軟件或定制開發(fā)，我可以自己做自己想要的軟件產(chǎn)品。但是在實施明道云時，也遇到了很多困難。

1.業(yè)務(wù)視角系統(tǒng)搭建方法論

我是一名土建工程師，是一線業(yè)務(wù)人員，沒有任何資源，也不是IT人員。所以，我首先嘗試找一些項目內(nèi)部人員來解決問題，然而，項目人員本科學(xué)歷很少，而且基礎(chǔ)較差，也沒有IT背景，沒有零代碼開發(fā)的基礎(chǔ)。于是，我向公司內(nèi)部人員尋求幫助，但我們公司有100多個代建項目，只有一個IT人員，而且他的精力都放在定制系統(tǒng)上，無法提供支持。

建筑行業(yè)有一個名詞叫做BIM，即建筑信息模型，他們也會就做一些信息化的工作，但他們認(rèn)為零代碼工具只是一種玩具。我曾向公司的上級單位尋求支援，但他們更關(guān)注生產(chǎn)工藝的標(biāo)準(zhǔn)化，對建筑管理不太關(guān)注。其實應(yīng)該是施工單位負(fù)責(zé)生產(chǎn)工藝的標(biāo)準(zhǔn)化，我們公司關(guān)注這些事情，可能認(rèn)為投入產(chǎn)出比會更高，標(biāo)準(zhǔn)化更強一點。領(lǐng)導(dǎo)甚至還提醒我要注意信息安全，因為作為一個業(yè)務(wù)人員使用IT工具存在信息安全風(fēng)險。

在過去的兩年里，我找過所有能找到的人尋求資源支持，但沒有人提供任何支持，甚至有人告訴我這是違反規(guī)則的。我后來意識到我不能再寄希望于任何人，只能依靠自己。所以我開始研究零代碼，自己帶領(lǐng)團(tuán)隊做這件事情。

我?guī)ьI(lǐng)的團(tuán)隊都是沒有IT背景的業(yè)務(wù)人員，且學(xué)歷不高，雖然0代碼看起來比較簡單，適合一線業(yè)務(wù)人員，但我的組員還是很難理解和掌握，即使我給他們發(fā)了相關(guān)的書籍、視頻，給他們開發(fā)了幾次培訓(xùn)課程，他們?nèi)匀粵]能學(xué)會。于是，我總結(jié)了一些相關(guān)的知識，如流程管理知識、軟件項目管理等，給大家進(jìn)行了流程培訓(xùn)，并讓大家學(xué)習(xí)PMBOK，這對于從事項目管理的人來說比較重要。

另外，我將IT技術(shù)支持歸結(jié)為13個關(guān)鍵詞，包括RPIC、CRUD和數(shù)據(jù)庫的三大范式。我在項目中向團(tuán)隊成員解釋了這些關(guān)鍵詞，并告訴他們，只要掌握了這些知識，就能很好地使用0代碼，我認(rèn)為我的培訓(xùn)相當(dāng)成功，我在三年內(nèi)培訓(xùn)了14個人，雖然我面臨的對象的IT基礎(chǔ)素質(zhì)能力都較差，但我仍然能夠培養(yǎng)出十幾個人，我覺得這是一項相當(dāng)有成就感的事情。

三、項目實踐

1.代建工程項目實踐

在項目實踐方面，我們已經(jīng)在華潤置地的三個醫(yī)院和一個學(xué)校成功應(yīng)用了零代碼項目。相比傳統(tǒng)開發(fā)方式，我們不再需要開發(fā)人員和研發(fā)費用，就能解決項目中的實際問題。我們已經(jīng)在明道云上開發(fā)了7個業(yè)務(wù)模塊，包括需求變更、公文設(shè)計、施工和資金監(jiān)管等，還有大約95個表單、100個報表和180個流程，每月的數(shù)據(jù)量可達(dá)1000條。

對于傳統(tǒng)的IT公司或制造業(yè)公司來說，這些做法可能是微不足道的，但是，以前我們使用紙質(zhì)文件進(jìn)行流轉(zhuǎn)，一天能看5-10份文件就不錯了，一個月處理的數(shù)據(jù)量可能只有100多條，而現(xiàn)實已經(jīng)實現(xiàn)了10倍的增長。

2.院方需求管理

院方需求管理，主要是針對醫(yī)院這個復(fù)雜的建筑業(yè)態(tài)。我們所有的建筑中，醫(yī)院業(yè)態(tài)是最復(fù)雜的一個。為什么呢？因為院方的需求非常多，不同的科室、不同的醫(yī)護(hù)人員、不同的管理方式、不同的地域，他們的習(xí)慣差別特別大。因此，我們需要對每個院方需求進(jìn)行充分的解讀和落地。

像我們之前管理的南山醫(yī)院，在建設(shè)過程中每天可能會有1到2條，甚至3到4條需求提出，一年下來可能有幾百上千條需求，我們需要確保每一條需求都能得到落實，因此，我們使用明道云的各種視圖報表，將院方需求從提出決策到執(zhí)行再到最后的下發(fā)都進(jìn)行了分類整理。這樣做有兩個好處。首先，對于院方來說，我們可以告訴他們每一條需求的執(zhí)行情況；其次，我們將這個數(shù)據(jù)庫與其他項目進(jìn)行溝通和公布，讓其他項目的小伙伴了解院方在某些科室、領(lǐng)域關(guān)注什么，這樣我們這些只懂建筑而不懂醫(yī)療的人也能通過這個數(shù)據(jù)庫了解院方的需求。

3.設(shè)備提資管理

大家都知道去醫(yī)院做檢查時，院方的設(shè)備種類繁多，不同設(shè)備的建筑權(quán)限、建筑結(jié)構(gòu)、水暖電也不同。由于受制于政府招標(biāo)采購計劃的影響，院方會分批提供設(shè)備，不斷調(diào)整提資條件和要求。

為了解決這個問題，我們使用明道云建立了一個設(shè)備管理系統(tǒng)。這個系統(tǒng)可以生成相關(guān)報表，讓大家可以查看院方提供了哪些設(shè)備，哪些設(shè)備還未提資，以及每個房間的設(shè)備提資要求。這些要求可能包括設(shè)備的新舊程度、毛坯交付還是精裝交付等，我們將這些標(biāo)準(zhǔn)傳達(dá)給設(shè)計院，讓他們按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)備出圖和落地，以確保每臺設(shè)備都能完美安裝。因為每臺設(shè)備的價格可能從幾百萬到幾千萬甚至上億不等，所以我們需要確保設(shè)備的完整落位。

4.變更管理

在過去，我們在變更時通常會直接將設(shè)計院發(fā)來的圖紙以紙質(zhì)形式發(fā)送給施工單位，這可能存在一些比較大的矛盾。首先，我們有審圖公司，但我們以前沒有讓審圖公司參與審圖，這可能聽起來有些矛盾。之前提到過，一個項目的參與單位非常多，圖紙變更規(guī)范的流程是將其發(fā)給甲方，再發(fā)給審圖公司，審圖公司再將意見返給甲方，再返給設(shè)計院，設(shè)計院再修改圖紙，然后再返給圖公司，最后再返給我們，這樣來回反復(fù)多次，速度非常慢。

審圖公司和設(shè)計院屬于不同的單位，因為每個項目的審圖模式可能都不同，所以我無法開發(fā)一種固定的系統(tǒng)，因此，我們需要為每個項目匹配不同的審圖流程和審批流程。有了明道云之后，我們可以將審圖系統(tǒng)搬到線上進(jìn)行。如果沒有明道云，我們實際上不知道如何將圖紙發(fā)送給審圖公司，因為來回反復(fù)會導(dǎo)致每個人的圖紙版本都不同，所以我們干脆不審圖了。

另外一個矛盾是圖紙的可視化。在過去，圖紙比較寶貴，我們只能將圖紙發(fā)送給施工單位，而不能給每個人都發(fā)送一份。但有了明道云之后，我可以在線上進(jìn)行分發(fā)，每個人都可以查看，這樣我們就可以做一個專業(yè)的圖紙管理了。

第三個矛盾是管理方面。實際上，很多人一直在批評我們公司有一個系統(tǒng)可以審核變更，為什么還要做一個變更管理系統(tǒng)？公司的很多系統(tǒng)都是在進(jìn)行一種結(jié)構(gòu)管理，我們絕對不敢將一個不成熟的公司系統(tǒng)報告給領(lǐng)導(dǎo)，可能會被領(lǐng)導(dǎo)批評，因此，需要一個過程管理系統(tǒng)來記錄我們的工作。通過明道云，我們可以記錄整個項目管理的過程。等到項目管理結(jié)束后，我們再將整個數(shù)據(jù)推送給公司，滿足管理需求，這就是我們的變更管理。

有了這個變更管理系統(tǒng)后，我們做了一些可視化的報表，可以看到每個月發(fā)出了多少個指令，圖紙回來多少張，我們將這些數(shù)據(jù)報告給哪里了。這樣，設(shè)計院的效率就會提高。因為他們知道我們可以看到，所以他們之前都比較積極。以前，我們發(fā)出一個指令時，他們可能只回應(yīng)一半，現(xiàn)在基本上可以完成90%。

5.監(jiān)理公文

以前我們發(fā)公文非常麻煩，需要找資料員取號，然后編寫模板，經(jīng)常需要去別人那里檢查，因為有些人會隨意修改模板。另外，發(fā)給施工單位的公文通常只能以紙質(zhì)版形式發(fā)送，無法通過郵件發(fā)送，因為大部分施工單位沒有郵箱，無法接收郵件。這種傳統(tǒng)的紙質(zhì)文件交流方式給我們帶來了很大的困擾，而且我們只能將紙質(zhì)文件發(fā)送給特定的人。

但是有了明道云之后，我可以讓明道云自動為我取號。每次取號時不需要問資料員，只需點擊明道云，它會給你一個號碼。另外，取號后點擊打印模板，文檔就會自動打印出來，然后可以蓋章簽字發(fā)出去。而且你不需要給別人發(fā)郵件，也可以看到每個人何時發(fā)出，何時閱讀。這樣我們的發(fā)文效率基本上可以提高90%，非?？焖?。特別是監(jiān)理使用這個模塊更好，因為監(jiān)理發(fā)的文檔不需要施工單位回復(fù)，他們只需要遵守執(zhí)行即可。

6.專戶及監(jiān)管賬戶管理

我們公司花了兩年時間都沒能完成這個系統(tǒng)，但我最后用明道云只用了兩三個小時就完成了。我們還給這個系統(tǒng)編了個順口溜，叫做“收款以后錄系統(tǒng)，付款之前報計劃，付款以后報憑證，月底報流水?！?，大家可以把專戶的整個流水報上來。其實這個功能還是比較簡單的，可能我們IT考慮的太多，一直沒有實踐，或者說對業(yè)務(wù)理解不夠，導(dǎo)致沒有做出來。

四、未來規(guī)劃

最后講一下未來規(guī)劃。首先，我們需要繼續(xù)完善這個應(yīng)用，因為我們的不同項目之間存在較大差距，需要完善不同的細(xì)節(jié)。其次，我們要改進(jìn)前期管理工作。目前，我負(fù)責(zé)建筑項目管理環(huán)節(jié)，但實際上還有前期咨詢環(huán)節(jié)、后期工作以及施工單位的工作，我們正在與領(lǐng)導(dǎo)商討，他們也在考慮使用明道云。如果所有人都開始使用明道云，從項目立項到咨詢、建設(shè)、管理再到施工，整個醫(yī)院建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都將有相關(guān)的系統(tǒng)支持，我認(rèn)為這個空間還有很大的提升空間。

總結(jié)一下明道云零代碼技術(shù)對項目管理的好處，我認(rèn)為有三點：

• 看到以前看不到的細(xì)節(jié)。因為我們以前的行業(yè)都是線下的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到線上后，能夠看到很多不同的地方。
• 管理以前無法管理的地方。因為以前很多地方?jīng)]有數(shù)據(jù)，我們在管理時沒有依據(jù)，現(xiàn)在有了依據(jù)就可以進(jìn)行管理了。
• 留下了以前留不下的經(jīng)驗。最近，華潤置地正在開設(shè)全國醫(yī)療培訓(xùn)班，我將整個明道云的數(shù)據(jù)庫分享給他們，這樣他們就可以了解華潤在深圳醫(yī)院建設(shè)方面的經(jīng)驗，并進(jìn)行對照學(xué)習(xí)。