綠城管理業(yè)績(jī)會(huì)
被稱(chēng)為代建第一股的綠城管理公布了2022年業(yè)績(jī)。在代建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的背景下，公司依舊保持了20%以上的市場(chǎng)份額。
房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，代建業(yè)務(wù)在過(guò)去幾年呈現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。出于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、冗余開(kāi)發(fā)能力再利用、尋找第二發(fā)展曲線等原因，多家房企涉足代建業(yè)務(wù)。據(jù)36氪不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤(rùn)、雅居樂(lè)等40余家房企入局。
房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)過(guò)程中，多地爛尾樓激增，紓困類(lèi)代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)，但綠城管理管理層謹(jǐn)慎處之，強(qiáng)調(diào)參與紓困不加杠桿、不出資。
在2022年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，公司負(fù)責(zé)人透露，綠城管理正在推行一個(gè)商業(yè)模式，即尋找外部的金融機(jī)構(gòu)，搭設(shè)金融能力架構(gòu)，給遇困企業(yè)和紓困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持，重新激活銷(xiāo)售。36氪采訪了解到，綠城管理這一特殊的不出資紓困代建模式，已經(jīng)在昆明、濟(jì)南落地，接管了恒大停工樓盤(pán)。
01 國(guó)企、城投及政府類(lèi)代建業(yè)務(wù)激增
2022年，綠城管理營(yíng)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%；凈利潤(rùn)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%。
截至2022年末，綠城管理合約總建筑面積約1.014億平方米，同比增長(zhǎng)19.8%。目前綠城管理市場(chǎng)占有率達(dá)到了25.5%。保障房規(guī)模增長(zhǎng)、國(guó)企城投拿地?cái)U(kuò)張以及存量項(xiàng)目紓困，是綠城管理在全國(guó)范圍的三大需求來(lái)源。
從業(yè)務(wù)板塊可以看出，綠城管理摒棄了以往以中小房企為主的客群，國(guó)企、城投委托業(yè)務(wù)以及政府類(lèi)代建業(yè)務(wù)量則快速上升。按合約建面計(jì)，新拓項(xiàng)目中政府及國(guó)企代建委托占比66.3%，紓困加速致金融機(jī)構(gòu)委托占比升至10.3%，私營(yíng)委托占比從最高超過(guò)90%下降為23.4%。
綠城管理董事長(zhǎng)兼CEO李軍稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期開(kāi)發(fā)規(guī)模將保持在每年10億平方米左右。其中，政府主導(dǎo)的保障房、租賃類(lèi)物業(yè)新增供應(yīng)占比將超過(guò)30%，金融機(jī)構(gòu)的主動(dòng)房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升至20%左右，剩下50%的市場(chǎng)規(guī)模將由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下的國(guó)企、央企主導(dǎo)。
“2022年國(guó)央企和地方城投公司成為拿地主導(dǎo)，但拿地后城投類(lèi)公司拿地的開(kāi)工率非常低，當(dāng)年能實(shí)現(xiàn)開(kāi)工的占比只有8%。“李軍坦言，對(duì)城投類(lèi)業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了系統(tǒng)承接能力，紓困業(yè)務(wù)目前還在探索期。
“紓困代建業(yè)務(wù)是我們未來(lái)需要大力開(kāi)展，需要努力提升能力的一個(gè)界面”。”李軍稱(chēng)，這一部分業(yè)務(wù)難度非常高，收益也非常高。但做的還不夠好。
為了隔離投資類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，綠城管理層稱(chēng)不加財(cái)務(wù)杠桿、不出資，實(shí)際上紓困類(lèi)企業(yè)最缺的是錢(qián)。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示當(dāng)前正在嘗試尋找金融機(jī)構(gòu)給出險(xiǎn)項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持，紓困過(guò)程中綠城管理希望通過(guò)信用輸出為項(xiàng)目增信背書(shū)以恢復(fù)各方主體信心來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目。
而李軍在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，綠城管理正在推行一個(gè)商業(yè)模式，即尋找外部的金融機(jī)構(gòu)，搭設(shè)金融能力架構(gòu)，給遇困企業(yè)和紓困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持，重新激活銷(xiāo)售。
02 入局紓困
入局紓困業(yè)務(wù)并非易事，資本代建服務(wù)或許是綠城管理在紓困業(yè)務(wù)上的一大突破。
36氪注意到，2022年下半年，一家名為綠星智慧的開(kāi)發(fā)商在昆明接管了恒大城、恒大玖瓏灣兩個(gè)停工項(xiàng)目，并改名為綠星智慧·滇池灣畔、綠星智慧·玖瓏灣。據(jù)了解，綠星智慧在這兩個(gè)項(xiàng)目上，既協(xié)助項(xiàng)目融資，也參與項(xiàng)目管理，并確保交付并盤(pán)活樓盤(pán)后續(xù)建設(shè)。
據(jù)接近綠城人士告訴36氪，該公司不與綠城管理直接股權(quán)關(guān)聯(lián)，主要輸出資本代建服務(wù)。
據(jù)天眼查顯示，綠星智慧（上海）建設(shè)發(fā)展有限公司已在濟(jì)南、昆明兩地建立分公司，其董事長(zhǎng)為綠城管理副總裁彭敏。股東包括綠星（香港）有限公司以及建銀國(guó)際、興業(yè)國(guó)際信托、等金融機(jī)構(gòu)。
圖片來(lái)源：天眼查
市場(chǎng)傳言稱(chēng)，綠城管理母公司綠城中國(guó)正在全國(guó)區(qū)域成立代建孵化團(tuán)隊(duì)，面向公建、城投、紓困三大細(xì)分客群，為綠城管理拓展增量項(xiàng)目。綠城中國(guó)方面未向36氪確認(rèn)這一消息。
不過(guò)，這一點(diǎn)與綠城管理董事會(huì)主席郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)相契合。他表示未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持綠城管理的獨(dú)立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持，利用重資產(chǎn)區(qū)域公司的屬地化資源，助力代建業(yè)務(wù)的獲取。
03 代建潛在市場(chǎng)還有多大？
百?gòu)?qiáng)房企中超過(guò)三分之一的公司已經(jīng)涉足代建業(yè)務(wù)。東吳證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，代建的凈利率普遍高出傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)10至15個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2026年代建業(yè)務(wù)的新簽約金額規(guī)模達(dá)到397億元，2022年—2026年總規(guī)?？蛇_(dá)1729億元，增速維持在6%-11%區(qū)間，有望顯著跑贏房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。
不過(guò)從目前的代建需求類(lèi)型來(lái)看，中小型房企代建需求占比最高、城市更新及市政建設(shè)需求次之。東吳證券研報(bào)指出，未來(lái)代建合約面積有可能伴隨中小型房企委托方的暴雷以及供應(yīng)商的不穩(wěn)定而減少。
以往，每個(gè)項(xiàng)目只有少數(shù)幾家代建公司參與競(jìng)標(biāo)，而現(xiàn)在可能會(huì)有更多的代建公司競(jìng)爭(zhēng)，可能降低利潤(rùn)空間。
一名華東房企土地投拓人士告訴36氪，房企做代建的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于品牌效應(yīng)帶來(lái)的銷(xiāo)售溢價(jià)。但市場(chǎng)上一些項(xiàng)目的委托方不切實(shí)際地控制成本，可能招來(lái)客訴，反過(guò)來(lái)影響代建方的口碑。代建方受合作方式的制約，受到成本、決策種種考量，并非能對(duì)品質(zhì)做到充分的把控。此前仁恒置地代建的蘇州項(xiàng)目仁恒·溪云雅園，因外墻鼓包等問(wèn)題被指責(zé)質(zhì)量下滑，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為當(dāng)?shù)胤科筇K州通和。
“也有一些委托方資金鏈斷裂，代建方不僅拿不到代建費(fèi)，最后有可能被迫接盤(pán)項(xiàng)目股權(quán)?！痹撊耸糠Q(chēng)，與委托方溝通成本高，人力資源投入與回報(bào)不匹配，這是之前開(kāi)發(fā)商較少涉及代建的原因，而這些風(fēng)險(xiǎn)目前仍然存在。
36氪作者 | 王露
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