物業(yè)公司項目管理流程與工作標準
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（一）物業(yè)公司項目管理流程圖
（二）物業(yè)公司項目管理工作標準
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任務名稱 | 節(jié)點 | 任務程序、重點及標準 | 時限 | 相關資料 |
問題提出 | E2 C2 A2 A3 B3 E3 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 工程部日常管理發(fā)現(xiàn)問題，包括機電設備維護、公共設施維修 | ||||
2 市場部發(fā)現(xiàn)問題，包括開發(fā)商提出驗收申請、組織業(yè)務洽談 | ||||
2 其他部門發(fā)現(xiàn)問題，如環(huán)境管理部組織原理綠化活動 | ||||
2 客戶提出問題，包括房屋維修、房屋裝飾申請、室內大型管線鋪設 | ||||
2 項目總監(jiān)（市場部經理、工程部經理）對所提項目問題審核，組織人員參與組成項目組織 | 1個工作日 | |||
2 大型項目需要總經理審批，指定項目總監(jiān) | 1個工作日 | |||
2 項目總監(jiān)組織相關人員組建項目組織 | 1個工作日 | |||
2 客戶建立項目組進行合作 | ||||
重點 | ||||
2 項目總監(jiān)對所提項目問題審核 | ||||
標準 | ||||
2 項目管理的時間性成本性組織性 | ||||
調查研究 | D4 E4 D5 E5 | 程序 | 一、《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 二、《物業(yè)管理標準》 | |
2 市場部組織人員進行各種相關調研，調查開發(fā)商開發(fā)房地產信息、招標信息 | ||||
2 工程部組織各項活動準備工作，針對所管轄區(qū)域內物業(yè)應當定期檢修，發(fā)現(xiàn)房屋損壞或公共設施、機電設備需要維護，應及早準備 | ||||
2 工程部深入調查具體分析，分析轄區(qū)內工程問題特點，制定相關解決措施，更加有效的為業(yè)主或租戶服務 | ||||
2 專業(yè)部門協(xié)助調查，當工程部不能單獨處理時，應當與其他部門合作，如涉及大型公共設施維修時，要和客戶服務部合作，取得業(yè)主委員會同意，爭取業(yè)主委員會參與維修設計過程 | ||||
2 其他部門提供相關資料，在工程項目施工過程中各個部門應相互合作，信息共享 | 1個工作日 | |||
2 工程部匯總分析各項資料 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 工程部按業(yè)務分類深入調查具體分析 | ||||
標準 | ||||
2 詳盡、真實、可靠 | ||||
擬訂方案 | D6 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 工程部擬訂初步方案，在充分聽取客戶建議基礎上，結合自身解決問題能力制定切實可行的方案，盡量在保證質量的前提下，壓縮工期降低成本 | ||||
2 工程部修訂完善有關規(guī)定，檢查方案的規(guī)范性、合理性 | ||||
重點 | ||||
2 工程部擬訂初步方案，在充分聽取客戶建議基礎上，結合自身解決問題能力制定切實可行的方案，盡量在保證質量的前提下，壓縮工期降低成本 | ||||
標準 | ||||
2 可控性、可盈利性 | ||||
方案評審 | B6 E7 | 程序 | ||
2 項目總監(jiān)提出改進意見，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益 | 1個工作日 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | ||
2 項目總監(jiān)對方案進行審核，聽取項目經理匯報以及建議和對于所提出問題的解釋 | 1個工作日 | |||
2 對于與公司外部人員參與的應獲得相應審核，主要為客戶意見，檢查重點針對方案是否全面解決了所提出的問題，以及解決方式是否滿意 | 2個工作日 | |||
2 如有重大改進措施，需要報總經理進行審批 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 項目總監(jiān)提出改進意見，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益 | ||||
標準 | ||||
2 方案全面、可行 | ||||
實施改進 | D8 D9 E9 E10 D10 B10 E11 D12 | 程序 | ||
2 工程部組織實施，如果涉及其他部門，應該共同組織實施，以業(yè)務性質確定主導部門，例如維修裝飾檢驗驗收一般以工程部為主導，如果洽談業(yè)務應該側重經營部，園林綠化則應充分考慮環(huán)境管理部的作用 | 一、《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 二、《物業(yè)管理標準》 | |||
2 工程部與外部客戶共同組織實施，因為大多數(shù)項目涉及客戶（服務對象），應努力爭取客戶共同參與到項目實施中，出現(xiàn)問題及時溝通，減少工作事務，以便有利于工程驗收通過 | ||||
2 項目組進行階段性工作報告 | 1個工作日 | |||
2 項目組及時匯總實施中問題，提出或接受外部相關建議 | ||||
2 項目組經理修改實施方案，首先檢查客戶提出問題是否合理，其次要考慮自身水平及現(xiàn)有其他條件是否能夠滿足客戶要求。如果不能滿足應該及時與客戶進行溝通從而達成一致 | ||||
2 項目總監(jiān)對相關建議審批，充分考慮項目收益與成本，嚴格控制項目成本，減少延期交付、需求過分擴大等潛在危險，統(tǒng)籌考慮公司現(xiàn)有所有項目 | 1個工作日 | |||
2 項目組經理頒布改進措施，組織項目組成員重新認識當前工作狀況，主要分析未曾及時解決的問題，適當調整工作，進行工作進度安排 | 1個工作日 | |||
2 項目組經理組織改進實施，聯(lián)合客戶共同進行，隨時監(jiān)督工作進展情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證按時完成項目，保證項目質量 | ||||
重點 | ||||
2 工程部與外部客戶共同組織實施 | ||||
標準 | ||||
2 項目實施流程 | ||||
項目驗收 | D13 E13 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 項目組經理提提交項目驗收報告 | 2個工作日 | |||
2 客戶進行審核確認，檢查是否達到項目需求確認標準的要求，問題解決方式是否存在潛在問題，包括質量隱患、安全隱患 | ||||
2 客戶審核未通過繼續(xù)實施直至通過或由于客戶要求無法滿足而反復溝通后終究不能與客戶達成一致則應該及時撤出，防止項目損失進一步擴大 | ||||
重點 | ||||
2 客戶審核未通過繼續(xù)實施直至通過或由于客戶要求無法滿足而反復溝通后終究不能與客戶達成一致則應該及時撤出，防止項目損失進一步擴大 | ||||
標準 | ||||
2 盡量滿足客戶合理要求，但是也應該充分考慮項目收益與成本的關系，不可以無節(jié)制滿足客戶要求，造成公司利益損失 | ||||
項目管理總結 | B14 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 項目組經理提交項目總結報告，總結項目中出現(xiàn)的典型問題及相應解決方式，主要包括合理控制客戶需求和控制項目成本，如有未曾解決問題應提交相應建議 | 5個工作日 | |||
2 項目組總監(jiān)進行項目總結，總結項目收益與成本匹配問題，如何推廣項目中好的經驗以及吸取項目中的教訓，從而改進項目工作 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 項目組經理提交項目總結報告，總結項目中出現(xiàn)的典型問題及相應解決方式，主要包括合理控制客戶需求和控制項目成本，如有未曾解決問題應提交相應建議 | ||||
標準 | ||||
2 編寫及時、真實、客觀 |
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