本工程總包單位是北京城建北方集團有限公司；其總用地面積55004.56㎡，總建筑面積46825.78㎡，地上建筑面積25026㎡，地下建筑面積21800㎡；其中合院126棟，配套5棟及地下車庫2層，就是我們常說的別墅群。

萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)項目效果圖

工期目標(biāo)

本工程工期目標(biāo)：2019年2月22日開工，2020年5月前建成并投入使用，總工期437日歷天。

萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)項目工程平面圖

項目分區(qū)思路

該項目管理思路是分為三個大區(qū)，每個區(qū)使用一家隊伍來進行施工。按下圖所示，將各分區(qū)的流水施工情況分別做出展示。

分區(qū)思路圖

項目管控難點

1、現(xiàn)場遇到各種問題，每天忙得不行，需不斷溝通來解決隊伍的問題，溝通成本大。

2、現(xiàn)場變化頻繁，無法準(zhǔn)確推算工人進場時間，來晚了窩工，來早了工人沒活干，留不住人。

3、單體多（126個別墅），隊伍多，協(xié)調(diào)困難，隊伍的操作空間更大，加上人員流動不確定性，往往不按照總包的思路進行施工，對后續(xù)施工造成影響。

4、勞動力緊缺，尤其是木工短缺，造成施工進度滯后，計劃變動頻繁，每次都需要重新考慮，無法合理使用手中資源以達到最優(yōu)的效果。

5、混凝土供應(yīng)不及時，一天能澆筑的方量有限，優(yōu)先澆筑哪些別墅來保障后續(xù)施工是項目抉擇的重點。

6、坡屋面為不上人屋面，無防護，坡度陡峭，施工環(huán)境差、工藝復(fù)雜、功效低，如何合理安排工期是個問題。

工期管理實戰(zhàn)經(jīng)驗

一、項目計劃編制

1、原有計劃檢查

項目原先是用project編制了一份施工進度計劃，任務(wù)名稱、工期開始、完成時間以及相對應(yīng)的前置任務(wù)，都非常齊全。按照過往的經(jīng)驗來看，這樣一份計劃，其實已經(jīng)具有一個很高的完成度。然而，實際情況又是怎樣的呢？將其導(dǎo)入斑馬進度計劃軟件，使用檢查功能。這個檢查功能，可以輔助項目管理人員迅速判定計劃的完成度以及準(zhǔn)確性。首先來看邏輯關(guān)系這一項，只有13分（滿分是40分），說明計劃內(nèi)的工作存在著大量的斷點，很多工作有前置工作沒有后置工作或者有后置工作沒前置工作。這意味著什么？這意味著關(guān)鍵線路的準(zhǔn)確性很難判斷，后續(xù)產(chǎn)生的影響就是項目能否按照計劃完成，也要打個問號。

項目原有計劃

2、計劃調(diào)整

通過明確工作的前置任務(wù)或后置任務(wù)，補全邏輯關(guān)系，其次將工作顆粒度進行了細化，由200多項工作細化到了2000多項。調(diào)整后，工期發(fā)生很大的改變，細化的過程中暴露了很多問題：發(fā)現(xiàn)很多的時間、資源安排不太合理，導(dǎo)致現(xiàn)場可能無法按計劃進行下去。項目部提前進行調(diào)整，而不是施工至此，出現(xiàn)問題后手忙腳亂的解決問題。其實我們可以在編制階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，能提前解決的，不要等發(fā)生后再解決；能在辦公室做的事情，就不到現(xiàn)場做。

用斑馬進度調(diào)整后的計劃，評分由60分升至94分

3、TMP（全面計劃管理）

大多數(shù)的計劃風(fēng)險和延遲都不是現(xiàn)場的施工管理造成的，而是勞動力、設(shè)備機械、圖紙不全等等問題造成的，這些問題該怎么解決？

進度制約因素

（1）勞動力資源掛接

尤其勞動力數(shù)量短缺，造成對施工進度的影響，以及如何合理的利用手中的資源達到最優(yōu)的效果？我們就是通過資源掛接，將每一個工作掛接相應(yīng)的資源，比如該項目的三個分區(qū)，每個區(qū)域也就是每家隊伍，在每個時間段把所需要的資源展示出來。這樣呢，就可以合理的安排施工，避免全面鋪開后發(fā)生窩工情況，造成資源浪費、成本增加。

（2）量化問題

缺多少人？以及對后續(xù)影響都可以展示出來。再有就是可以更好協(xié)調(diào)隊伍，首先不同樣式別墅對勞動力需求不同，我們按照需求編制計劃，過程中，可以進行考慮由少到多，再由多至少，按照這樣的一個施工曲線來安排施工。

其實這樣編制的計劃，對于隊伍的管控及協(xié)調(diào)是很有幫助的，不僅考慮了總包的思路及立場，同樣考慮了隊伍的難處，更容易落地共贏。項目利用斑馬進度計劃軟件的資源曲線，就可以測算每個區(qū)段所需求的勞動力數(shù)量，與現(xiàn)場實際人數(shù)進行分析對比，確保勞動力資源的管控有據(jù)可依。

木工分布資源曲線

（3）技術(shù)、商務(wù)統(tǒng)一管理

把配套的工作掛接到關(guān)鍵工程控制點上，而在這個節(jié)點的理想狀態(tài)應(yīng)該是什么樣？安全技術(shù)交底已經(jīng)完成，而安全技術(shù)交底完成需要方案編制以及審批等等一系列的前置工作。量化內(nèi)容以工作的形式展示在我們的計劃里，這樣能夠明確各部門的一個工作量，以及其他的進度情況。有助于我們降低溝通成本，明確各部門的職責(zé)范圍，實現(xiàn)了以進度為主線進行全面的計劃管理，更容易實現(xiàn)管控、降低風(fēng)險。

TPM計劃

二、項目進度管控

出現(xiàn)變化后我們?nèi)绾蝸碚{(diào)整計劃？項目應(yīng)對變化，每次會生成新的計劃，結(jié)果會產(chǎn)生很多版本的計劃文件，但是實際上項目做這些計劃，每次調(diào)整只需要20分鐘，而且不是隨便改的，是有質(zhì)量保證，那應(yīng)該怎么做到呢？

計劃調(diào)整版本

1、統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設(shè)置前鋒線

進入實際的實施階段，項目每周進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這個頻次可以根據(jù)項目管理強度要求來確定，比如說有的項目強管控、要求的節(jié)點、時間特別嚴格，那么需要更短周期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但是大部分的項目按照生產(chǎn)例會頻率即可，也就是每周來進行。通過表格，把數(shù)據(jù)匯總輸入到斑馬進度計劃軟件中，自動生成一條反映現(xiàn)場實際完成情況的前鋒線，所有工作的提前滯后一目了然。下一步找到原因，做問題分析。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計

設(shè)置前鋒線

2、添加批注

比如因6月29日至7月5日期間工期滯后，分析其原因，第一是攪拌站問題，第二是勞動力不足，第三個是大風(fēng)預(yù)警，第四是高溫導(dǎo)致的，然后進行批注說明。而7月6號到7月13號期間，因混凝土攪拌站維修檢查停工、勞動力不足、天氣影響，把這些影響因素都標(biāo)注上去，形成制度。梳理管理思路，把每一周的情況和上一周的情況進行對比。

添加批注

3、拉直前鋒線

有了變化，我們要調(diào)整計劃指導(dǎo)后續(xù)的施工，那么應(yīng)該怎么進行呢？我們在斑馬進度計劃軟件中，拉直前鋒線。拉直之后，關(guān)鍵線路發(fā)生了改變，也就意味著持續(xù)施工時間最長的一條線路發(fā)生了變化，也就是總工期發(fā)生了變化。工期滯后了，項目需要想辦法解決，如何搶回這段時間？傳統(tǒng)的方法就是壓縮每個工作工期，投入更多的資源。但是，這種壓縮工期方法性價比不高。比如4天的工作壓縮成3天，需要投入的資源是非?？捎^的，而且還伴隨著質(zhì)量、安全風(fēng)險；還有一種方法，就是采用穿插方法，提前插入后續(xù)分部分項（回填、外裝），整體壓縮工期，當(dāng)然這種模式對項目的管理能力及協(xié)調(diào)能力要求很高，但是可行性會更高。另外，需要確定好計劃提前協(xié)調(diào)其它的部門，為什么？因為不是生產(chǎn)部門說了時間要提前就可以提前。需要商務(wù)部門招標(biāo)、物資部提供材料，整體規(guī)劃，這樣才有整個計劃落地的可能。

4、期間計劃

比如說要制定下周的工作，項目部來進行分析，可自動截取生成周計劃，以會議紀要和聯(lián)系單的形式進行發(fā)放確認。對完成或是提前的隊伍給予激勵（根據(jù)程度以現(xiàn)金或是錦旗），對于未完成的隊伍進行處罰。處罰依據(jù)即每周開生產(chǎn)例會的會議紀要，處罰要有據(jù)可依（萬達質(zhì)量條例等），不能隨意進行，那樣會喪失效力，畢竟不是為了罰款而罰款，只是手段而不是目的。隊伍可以選擇接受處罰（后期抵消部分簽證）或者給出解決的辦法，如果后面把限期內(nèi)搶回來進度，就可以撤銷這份罰款單，如果光說不做加重處罰。這樣就形成一個管理閉環(huán)，從計劃編制到執(zhí)行、檢查、反饋修改，形成一個PDCA管控循環(huán)，更好的把控項目節(jié)奏，讓項目更可控。

相關(guān)獎懲文件

進度管理心得

1、前鋒線管理：使用前鋒線統(tǒng)計分析問題，以前隊伍總是不服氣，覺得總包不客觀，單獨找我們麻煩，現(xiàn)在所有的情況排在計劃里，情況大家都看的到，獎懲都能接受；

2、期間計劃：拉直前鋒線后截取下周工作，然后找重點，下發(fā)十分方便，也不會像以前一樣有的時候有遺漏。分包出錯了有總包處理解決，總包的容錯率很低。出錯多了，管理人員威信下降，而且后續(xù)處理復(fù)雜，要協(xié)調(diào)多家隊伍。現(xiàn)在就好了，大家集思廣益一起確認。

3、資源掛接：為項目提供參考，畢竟生產(chǎn)經(jīng)理也很難了解每個工序所需人工量，尤其像安裝、消防等專業(yè)，總體來說，產(chǎn)品很有價值。

——萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)項目生產(chǎn)經(jīng)理甄克亮