駐馬店市人民政府辦公室

關于印發(fā)《關于加強和改進全市住宅小區(qū)

物業(yè)管理工作的意見》的通知

駐政辦〔2022〕18號

各縣、區(qū)人民政府，市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市直相關單位：

《關于加強和改進全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》已經(jīng)四屆市政府第158次常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

2022年2月23日

關于加強和改進全市住宅小區(qū)

物業(yè)管理工作的意見

為進一步加強和改進全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》《河南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律法規(guī)政策要求，現(xiàn)結合我市實際，制定本意見。

一、明確物業(yè)管理職責

按照“屬地管理、服務下沉”的工作要求，市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）均要設立專門的物業(yè)管理機構，充實各級物業(yè)管理工作力量，構建“市級監(jiān)督指導、縣（區(qū)）政府（管委會）屬地管理、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居（村）委會具體落實”的物業(yè)管理機制。

（一）市級相關部門職責

市住房和城鄉(xiāng)建設局。作為市級物業(yè)管理行政主管部門，負責研究擬定全市物業(yè)管理工作的政策并監(jiān)督實施，牽頭組織對各縣（區(qū)）推進物業(yè)管理工作的督導考評，加大物業(yè)管理相關法律法規(guī)的宣傳力度。

市發(fā)改委。負責制定市本級保障性住房物業(yè)服務收費標準；負責對物業(yè)服務收費執(zhí)行價格收費公示的監(jiān)督管理。

市財政局。負責會同住建部門申請省級以上專項資金；負責保障市級物業(yè)管理工作經(jīng)費及其他相關資金。

市審計局。負責對物業(yè)管理行政主管部門的專項維修資金使用和管理情況及相關專項經(jīng)費進行審計監(jiān)督。

市自然資源和規(guī)劃局。負責嚴格按國家規(guī)定和城市規(guī)劃要求進行新建住宅小區(qū)的規(guī)劃工作；負責落實物業(yè)管理用房、停車場（庫）等配套設施規(guī)劃；負責新建立體停車庫的規(guī)劃問題；協(xié)調(diào)解決涉及本部門的歷史遺留問題；針對發(fā)現(xiàn)擅自改變規(guī)劃的行為，及時移交至執(zhí)法部門進行處理。

市不動產(chǎn)登記服務中心。負責按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定,在不動產(chǎn)登記時依照當事人的申請明確各類公共配套設施的權屬。

市公安局。負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)加強人防、物防、技防建設和開展治安安全防范工作，并對已經(jīng)培訓考證的物業(yè)保安加強監(jiān)管;負責加強物業(yè)管理區(qū)域的安全防范和秩序維護工作;負責依法辦理行政執(zhí)法機關移送的物業(yè)服務項目交接過程中的涉嫌違法犯罪案件;負責加強出租房屋管理；負責配合政府和相關部門開展執(zhí)法進小區(qū)活動。

市城市管理局（市城市綜合執(zhí)法局）。負責物業(yè)管理區(qū)域供水、供氣、供熱、污水處理等公用事業(yè)行業(yè)管理及指導工作；負責行使住房和城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃領域法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的全部行政處罰權及相應的行政強制措施；負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、建筑施工揚塵污染、餐飲服務業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等的行政處罰以及有關的行政強制措施；負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域戶外公共場所無照經(jīng)營的行政處罰以及有關的行政強制措施；負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域戶外公共場所食品銷售和餐飲攤點無證經(jīng)營、違法回收販賣藥品等的行政處罰及有關的行政強制措施;負責查處物業(yè)管理區(qū)域違法建筑、毀壞綠地等行為；負責監(jiān)督指導生活垃圾處理設施建設、管理工作；負責加強“門前三包”的日常監(jiān)管工作。

市市場監(jiān)管局。負責依法依規(guī)辦理市場主體住所（經(jīng)營場所）登記工作；負責對物業(yè)收費價格公示的指導監(jiān)督工作；負責受理物業(yè)管理區(qū)域違反市場監(jiān)管的投訴（含價格違法、利用不公平格式條款侵害消費者權益等），并依法進行處理；負責電梯等特種設備安全和強制檢定計量器具監(jiān)管，依法查處違法違規(guī)使用電梯、機械式停車設備的行為。

市應急管理局。負責督促物業(yè)管理部門加強安全防范和管理，強化安全宣傳教育和安全常識學習，制定應急預案，開展安全檢查，化解安全風險，依法查處違法違規(guī)行為。

市消防救援支隊。負責督促、指導、協(xié)助有關單位做好消防宣傳教育工作；依法查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）或相關部門移交的消防安全違法行為。

市生態(tài)環(huán)境局。負責受理居民涉及環(huán)保問題的投訴，依法查處物業(yè)管理區(qū)域及周邊的工業(yè)企業(yè)噪聲、污水和廢氣超標等擾民行為。

市人防辦。負責做好物業(yè)管理區(qū)域人防工程管理；負責對破壞、違法使用人防工程等行為的查處。

市民政局。負責聯(lián)合相關部門指導監(jiān)督街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）履行對業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會換屆選舉和日常工作的具體指導職責；負責將物業(yè)服務管理納入基層社會治理重點內(nèi)容，進一步完善現(xiàn)代化社區(qū)治理體系，構建關系明確、運行規(guī)范、服務高效的社區(qū)自治新格局；負責指導監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的養(yǎng)老服務工作；負責配合組織部門指導社區(qū)黨組織抓好小區(qū)黨建工作；負責聯(lián)合相關部門在推動智慧社區(qū)建設中加強智慧物業(yè)的推廣及改造工作。

市衛(wèi)健體委。負責指導物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生服務站設置、監(jiān)管；負責指導健康教育、病媒生物防制活動的開展；負責履行飲用水衛(wèi)生監(jiān)督職責，督促物業(yè)服務企業(yè)建立用水衛(wèi)生管理制度，維護好二次供水設備，做好定期清洗消毒等工作；負責指導物業(yè)管理區(qū)域全民健身運動開展,并對物業(yè)管理區(qū)域體育器材的維護管理工作進行督促檢查。

市教育局。負責加強物業(yè)管理區(qū)域幼兒園、中小學等文化教育辦學機構的管理。

市工信局。負責牽頭協(xié)調(diào)通信運營商有序進入物業(yè)管理區(qū)域進行通信基礎設施建設；負責落實市中心城區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中弱電入地工作。

市信訪局。負責物業(yè)管理問題來訪的登記、接待、轉送、督辦相關工作。

市司法局。負責指導有關部門探索物業(yè)管理地方立法研究;負責督促各縣（區(qū)）司法行政機關指導社會團體或者其他組織設立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會。

供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位。按照《條例》規(guī)定，分別負責研究制定物業(yè)管理區(qū)域水、電、氣、熱等相關設施設備建設和管理標準并參與驗收、交付使用和管理維護。

（二）縣（區(qū)）職責?？h（區(qū)）政府（管委會）是轄區(qū)物業(yè)管理的責任主體，全面負責轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責深入貫徹落實國家和省、市有關物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關規(guī)定，結合實際完善配套政策與措施并推動落實；負責建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究轄區(qū)有關物業(yè)管理重大措施，分析研究物業(yè)管理工作的新情況、新問題以及統(tǒng)籌組織開展物業(yè)管理區(qū)域聯(lián)合執(zhí)法、集中整治；負責落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）物業(yè)管理專門機構和人員配置；負責設立或指定專門部門，統(tǒng)一調(diào)度、處理、督促落實各類物業(yè)管理問題；負責居民投訴渠道的暢通，統(tǒng)籌街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）做好12345市長熱線投訴辦理和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處工作；負責參與轄區(qū)物業(yè)招投標活動的監(jiān)管；負責已交付項目的物業(yè)管理區(qū)域劃定備案，開展新建項目的物業(yè)承接查驗；負責轄區(qū)物業(yè)服務市場信用信息采集和誠信檔案管理工作；負責指導監(jiān)督所轄街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）開展物業(yè)服務質量考核考評以及物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動；負責組織開展街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員的業(yè)務培訓；負責按照市級有關部門要求，做好轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建、安全生產(chǎn)以及公共突發(fā)事件的應急工作。

（三）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）職責。在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門業(yè)務指導下，成立街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理辦公室，具體負責轄區(qū)物業(yè)管理工作;負責轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)誠信體系的執(zhí)行和管理；負責組織協(xié)調(diào)轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)履行職責；負責督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展維修資金的使用和續(xù)存工作；負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務之間關系，處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛和投訴；負責轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務合同備案和無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作；負責按照市、縣（區(qū)）有關部門要求,落實物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建、安全生產(chǎn)以及公共突發(fā)事件的應急工作。

（四）社區(qū)（村）職責。負責協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體做好轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責成立社區(qū)（村）物業(yè)服務站，指定專人（2人以上）作為小區(qū)物業(yè)管理工作專員；負責指導監(jiān)督業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的換屆選舉;負責指導業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務組織;負責對業(yè)主委員會履職情況、物業(yè)服務企業(yè)履約情況進行監(jiān)督管理;負責對物業(yè)服務企業(yè)的誠信記錄提出初審意見;負責接受物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告,對物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的，指導業(yè)主委員會做好交接審計工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的具體問題；具體負責轄區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作。

（五）物業(yè)服務企業(yè)職責。物業(yè)服務企業(yè)要嚴格履行物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務。接受縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）的監(jiān)督指導;協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作;配合做好物業(yè)服務小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的,應當在合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外，同時報告街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）;街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余費用、管理資料移交給業(yè)主委員會,業(yè)主委員會未成立的移交給所在街道辦事處（物業(yè)管理委員會）。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù),并在約定的時間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在約定的撤出時間內(nèi),應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

二、規(guī)范住宅小區(qū)管理

（六）加強前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位應當按照《條例》規(guī)定，嚴格遵循規(guī)劃設計方案建設，同時在商品房買賣合同中明示物業(yè)管理區(qū)域的劃定、臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同以及規(guī)劃車位、車庫的處置方式等規(guī)定內(nèi)容，按照我市普通住宅物業(yè)服務等級指導標準確定物業(yè)服務等級后，通過公開招投標形式選聘“質價相符”的物業(yè)服務企業(yè)落實前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主委員會三方要按相關規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)管理服務。

（七）規(guī)范小區(qū)停車管理。參照《駐馬店市人民政府辦公室關于印發(fā)駐馬店市依法整治規(guī)范中心城區(qū)電動車秩序專項行動實施方案和駐馬店市中心城區(qū)停車管理方案的通知》（駐政辦〔2020〕45號），持續(xù)規(guī)范小區(qū)停車位（庫）去功能化、車輛停放混亂、私圈亂占停車位、堵塞消防通道等行為。

（八）建立住宅專項維修資金應急使用制度。完善住宅專項維修資金管理制度，探索建立緊急情況時使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程序，滿足突發(fā)事件和快速搶修的資金需求。

（九）強化無物業(yè)服務小區(qū)的管理。縣（區(qū)）政府（管委會）負責轄區(qū)無物業(yè)服務小區(qū)的物業(yè)管理工作，同時結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、綠色社區(qū)創(chuàng)建，引導居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，建立物業(yè)管理長效機制，推動物業(yè)管理全覆蓋

（十）加強物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處。各縣（區(qū)）要依托物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,及時處理轄區(qū)物業(yè)服務中的突出矛盾糾紛；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）依托物業(yè)服務矛盾糾紛人民調(diào)解組織,積極調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務矛盾糾紛；社區(qū)（村）應定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛,協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好調(diào)處和化解工作。

三、強化物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管

（十一）建立和完善物業(yè)服務企業(yè)退出機制。各縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門要定期對物業(yè)服務企業(yè)進行信用等級評定,實施差別化管理。各縣（區(qū)）要定期開展物業(yè)服務市場秩序專項整治活動,加大對物業(yè)服務企業(yè)侵犯業(yè)主權益、未取得營業(yè)執(zhí)照、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度，對于長期脫管、不履行職責和侵犯業(yè)主合法權益的物業(yè)服務企業(yè),責令其限期整改;對于群眾反映強烈、考核評價較差的物業(yè)服務企業(yè)要及時依法依規(guī)進行淘汰。對嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務企業(yè)和直接責任人員，依法清出市場。

（十二）建立物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見等情況，采集相關信用信息，建立健全企業(yè)信用檔案，建設數(shù)字化、網(wǎng)絡化監(jiān)管平臺，實現(xiàn)資源信息共享?？h（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在征求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見的基礎上，落實物業(yè)服務企業(yè)信用管理，探索實施信用綜合評價、授予信用星級標識，實行信用分級分類監(jiān)管，強化信用信息在前期物業(yè)管理招標投標、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、政府采購等方面的應用。

（十三）落實服務信息公開公示制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設立物業(yè)服務信息監(jiān)督公示欄，如實公布并及時更新如下信息：物業(yè)企業(yè)及其項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及服務投訴電話；物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式及維護保養(yǎng)情況；業(yè)主繳納物業(yè)服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得受益和支出情況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得受益和支出情況；其他應公示的信息。

四、提高物業(yè)管理水平

（十四）加強對業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)主委員會應當每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。業(yè)主委員會做出違反法律法規(guī)和業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當責令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要加強對業(yè)主委員會備案管理，嚴格按照業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定，重點監(jiān)管印章使用、財務收支、檔案管理、離任審計等。業(yè)主委員會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。加大對業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

（十五）發(fā)揮行業(yè)組織引導作用。全市各級物業(yè)管理行業(yè)組織應當在物業(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡、協(xié)調(diào)和服務職責，本著培育發(fā)展物業(yè)市場、加強行業(yè)自律、規(guī)范行業(yè)行為的原則開展工作。通過《物業(yè)服務行業(yè)自律公約》、《物業(yè)服務行業(yè)自律倡議書》等行業(yè)自律規(guī)定，全面營造良性公平的市場競爭環(huán)境，樹立物業(yè)服務企業(yè)新形象，促進物業(yè)管理水平實現(xiàn)新的提升。

（十六）建立完善工作機制。建立完善綜合執(zhí)法聯(lián)席會議機制，由縣（區(qū)）政府（管委會）牽頭，組織轄區(qū)公安、城管、市場監(jiān)管、消防、應急、生態(tài)環(huán)境等部門進行綜合執(zhí)法，依法查處物業(yè)管理中的各類違法違規(guī)行為。建立完善基層物業(yè)管理聯(lián)動機制，在社區(qū)黨組織領導下,建立社區(qū)（村）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理工作聯(lián)動機制，加強黨建引領,全面推動“紅色物業(yè)”工作開展,賦予社區(qū)黨組織對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)評先評優(yōu)、榮譽申報的評價和建議權。建立完善物業(yè)服務收費保障機制，各縣（區(qū)）要積極引導廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務費意識,按時足額繳納物業(yè)服務費等合理費用。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

五、落實工作保障措施

（十七）加強組織領導。市政府成立駐馬店市物業(yè)管理工作領導小組，負責全市物業(yè)管理工作的整體安排部署,研究重大事項,制定相關政策。領導小組組長由市政府分管副市長擔任，副組長由市政府分管副秘書長、市住房和城鄉(xiāng)建設局局長擔任，成員由市級相關部門分管領導以及相關專業(yè)經(jīng)營單位的分管負責同志組成，領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局。各縣（區(qū)）政府（管委會）也要建立健全相應工作機構，完善工作機制，全面落實物業(yè)管理屬地工作責任。

（十八）建立考核機制。建立市物業(yè)管理工作領導小組辦公室考核縣（區(qū)），縣（區(qū)）考核街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）考核物業(yè)服務企業(yè)的三級物業(yè)管理考核機制，其中市物業(yè)管理工作領導小組辦公室考核工作可探索引進第三方機構參與。通過推進三級考核工作，進一步明確工作要點、層層傳導壓力、壓緊壓實責任。

（十九）加強輿論宣傳。堅持正面宣傳為主導,采取多種形式,大力宣傳物業(yè)管理相關政策法規(guī)及重要意義,讓廣大居民樹立物業(yè)服務消費理念,努力營造良好氛圍,讓物業(yè)服務走進千家萬戶。